Экспертиза №126034

Объектами исследования являлись территории коттеджных поселков "Графские пруды" и "Графский лес", расположенные в Московской области, а также земельный участок, находящийся на этой территории. Экспертиза охватывала как общую инфраструктуру поселков, так и специфические характеристики индивидуальных земельных участков и инженерных коммуникаций, необходимых для их полноценного использования.

Основные объекты исследования:

• Территории коттеджных поселков "Графские пруды" и "Графский лес".
• Земельный участок, расположенный по адресу: город Москва, поселение Первомайское, дер. Каменка, ул. Бульварное кольцо.

Перечень объектов инфраструктуры общего пользования коттеджных поселков, определенных при осмотре:

• Въездная группа КПП 1.
• Административное здание.
• Выезды из поселков в поле, в лес.
• Забор вдоль территории.
• Охранная система «Ворон».
• Система въезда по меткам.
• Внутрипоселковое освещение декоративное.
• Внутрипоселковые дороги и проезды.
• Озеленение – газоны, кусты, деревья.
• Пруд и обустройство территории вокруг пруда.
• Водозаборный узел.
• Очистные сооружения.
• Сети водопровода, хозяйственно-бытовой канализации, ливневой канализации.
• Видеонаблюдение.
• Спортивная площадка.
• Фонтан.
• Детская площадка.

Дополнительный перечень объектов инфраструктуры, содержащийся в материалах дела:

• Въездная группа, кадастровый номер 77:18:0190703:10, площадью 8,7 кв.м.
• Сеть ливневой канализации, кадастровый номер 77:18:0190705:80.
• Сеть водопровода, кадастровый номер 77:18:0190705:75.
• Сеть бытовой канализации, кадастровый номер 77:18:0190705:79.
• Несколько объектов водопровода с кадастровыми номерами 77:18:0190705:87 и 77:18:0190705:88.
• Несколько объектов ливневой канализации с кадастровыми номерами 77:18:0190705:67 и 77:18:0190705:89.
• Несколько объектов хозяйственно-бытовой канализации с кадастровыми номерами 77:18:0190705:85 и 77:18:0190705:84.
• Земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (несколько участков общей площадью 93544 кв.м, 2917 кв.м, 1014 кв.м, 1281 кв.м, 8119 кв.м, 9479 кв.м, 496 кв.м, 499 кв.м, 14329 кв.м, 9129 кв.м, 210 кв.м).
• Земельный участок общей площадью 1030 кв.м, предназначенный для размещения жилищно-коммунальных объектов (трансформаторных подстанций, газорегуляторных пунктов).
• Станция глубокой биологической очистки сточных вод, назначение: сооружения канализации, площадь застройки 241,7 кв.м, 2 этажа (в т.ч. 1 подземный), кадастровый номер 77:18:0190705:71.
• Ливневые очистные сооружения, назначение: сооружения канализации, площадь застройки 301 кв.м, кадастровый номер 77:18:0190705:72.
• Водозаборный узел, назначение: сооружения водозаборные, 1-этажный, площадь застройки: 148,3 кв.м, кадастровый номер 77:18:0190705:77.
• Земельный участок, являющийся внутрипоселковой дорогой, кадастровый номер 77:18:0190705:554.
• Сеть бытовой канализации, кадастровый номер 77:18:0190705:79.
• Сеть ливневой канализации, кадастровый номер 77:18:0190705:80.
• Сеть водопровода, кадастровый номер 77:18:0190705:78.
• Слаботочная сеть, кадастровый номер 77:18:0190705:114.

Целью проведения данной комплексной экспертизы по определению Басманного районного суда города Москвы было всестороннее исследование объектов инфраструктуры коттеджных поселков «Графские пруды» и «Графский лес», а также земельных участков на их территории. Основные задачи включали идентификацию и описание всех объектов инфраструктуры общего пользования, без которых невозможно полноценное использование земельных участков. В рамках экспертизы проводилась оценка количества и общей площади земельных участков в указанных коттеджных поселках за конкретный период, а также определение рыночной стоимости фактически оказанных услуг по содержанию и эксплуатации этой инфраструктуры. Экспертами были применены передовые методы натурного обследования, включающие визуальный осмотр объектов с детальной фотофиксацией и геодезические измерения с использованием спутниковой аппаратуры EFT M3 PLUS. Также была осуществлена аэрофотосъемка с режимом PPK и последующей обработкой в специализированном программном обеспечении Topodron post processing и Agisoft Metashape для создания ортофотопланов и привязки к местной системе координат, что обеспечило высокую точность данных, отвечающих требованиям Приказа Росреестра № П/0393. Дополнительно проводился анализ обширного пакета документации, включая материалы гражданского дела, оборотные ведомости, расчетные листы и кадастровые планы.

В процессе выполнения работы эксперты столкнулись с рядом сложностей. Одной из ключевых трудностей стало отсутствие кадастровых выписок, подтверждающих количество и общую площадь земельных участков на строго определенные даты в прошлом, что ограничило возможности для ретроспективного анализа. Также возникли объективные затруднения в определении размера долевого участия каждого собственника в общей рыночной стоимости оказанных услуг, так как не весь запрошенный дополнительный пакет материалов был предоставлен для исследования. Значимым нюансом являлось то, что законодательство Российской Федерации не регулирует цены на услуги по эксплуатации инфраструктуры коттеджных поселков, оставляя этот вопрос на усмотрение собраний собственников и управляющих компаний, что требовало экономического обоснования расценок. В рамках исследования применялись положения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «О защите прав потребителей», Градостроительного и Гражданского кодексов РФ, а также СНиП 2.07.01-89, нормативные акты Росреестра и другие документы, регулирующие градостроительную деятельность и земельные отношения. Эти методы и стандарты позволили провести комплексный анализ, несмотря на выявленные затруднения в полноте представленных сведений.

1. Каков перечень объектов инфраструктуры общего пользования коттеджных поселков «Графские пруды» и «Графский лес», без которых невозможно использование земельного участка, принадлежащего собственникам на праве собственности, расположенного под кадастровым номером?
2. Каковы количество и общая площадь земельных участков, расположенных в коттеджных поселках «Графские пруды» и «Графский лес» в период с 16 мая 2019г. по 31 августа 2019г.?
3. Каков размер приходящейся на каждого из собственников доли от общей рыночной стоимости фактически оказанных услуг и выполненных работ на содержание и эксплуатацию объектов инфраструктуры общего пользования коттеджных поселков «Графские пруды» и «Графский лес» за период с 16 мая 2019г. по 31 августа 2019г.?
4. Каковы перечень, объем и действительная (рыночная) стоимость фактически оказанных собственникам услуг и выполненных работ на содержание и эксплуатацию объектов инфраструктуры общего пользования коттеджных поселков «Графские пруды» и «Графский лес» за период с 16 мая 2019г. по 31 августа 2019г., без которых невозможно использование земельного участка, принадлежащего собственникам на праве собственности, расположенного под кадастровым номером?