Экспертиза №22744

Объектами исследования выступали жилое и нежилое недвижимое имущество, расположенные в многоквартирном жилом комплексе элитного класса. Особенностями жилого помещения являлись качественный ремонт европейского класса, наличие бронированных стеклопакетов и панорамный вид из окон. Транспортная доступность района оценивалась как хорошая, с близостью к станции метро и основным автомагистралям.

Перечень объектов и их основные характеристики:

• Жилое помещение (квартира):
  • Количество комнат: 4
  • Общая площадь: 161,9 кв.м.
  • Этаж: 4-й из 35
  • Внутренняя отделка: Качественный ремонт класса «евро»
  • Потолок: Подвесной со встроенной дизайнерской системой освещения
  • Стены: Моющиеся обои
  • Окна: Бронированные стеклопакеты, тройная защита, пуленепробиваемые
  • Полы: Паркет дубовый наборный со встроенной системой подогрева с ручной и автоматической регулировкой
  • Дверь входная: Двухдверный стальной блок, внутренняя дверь — резное дерево массив
  • Системы безопасности: Датчики задымления, пропускная система на въезде в ЖК, домофон
  • Вид из окон: Панорамный (река, набережная)
  • Обеспеченность коммунальными услугами: Электричество, центральное холодное и горячее водоснабжение и отопление, мусоропровод, слаботочные сети связи
• Нежилое помещение (машино-место №53):
  • Общая площадь: 17,2 кв.м.
  • Этаж (уровень): -1 (подвал)
  • Функциональное назначение: Подземный паркинг
  • Внутренняя отделка: Стандартная (бетон, окраска)

Целью проведения данной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости указанных объектов недвижимости — четырехкомнатной квартиры и машино-места — по состоянию на определенную дату. Перед экспертами стояла задача не только рассчитать стоимость в рублевом эквиваленте, но и представить ее в долларовом эквиваленте, что требовало актуальных данных о курсе валют на дату оценки. Проведение исследования включало комплексный анализ объекта и его окружения, включая особенности месторасположения в Северо-Западном административном округе Москвы, развитость инфраструктуры района Щукино, а также текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости и машино-мест, что позволило выявить значимые факторы, влияющие на ценообразование. При этом большое внимание уделялось понятию наилучшего и наиболее эффективного использования объектов, подразумевающего их применение, максимизирующее стоимость, с учетом физической возможности, юридической законности, разумной оправданности и финансовой осуществимости. Экспертами также учитывались ограничения прав, такие как залог, наложенные на объекты исследования.

В процессе работы был применен сравнительный подход, основанный на анализе рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости. Этот метод был выбран как наиболее адекватный для оценки жилой недвижимости и машино-мест, поскольку он позволяет учитывать текущие рыночные реалии и предпочтения покупателей. Затратный подход не применялся для встроенных помещений из-за сложности точного определения восстановительной стоимости. Доходный подход не использовался, так как объекты не предполагали генерацию стабильных арендных потоков, и для жилой недвижимости в Москве его результаты зачастую оказываются менее сопоставимыми с реальными рыночными ценами. В ходе исследования эксперты ориентировались на требования Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также на Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3, 7), которые регламентируют общие понятия оценки, подходы к ней, требования к отчетности и особенности оценки недвижимости. Важным этапом было проведение корректировок стоимости объектов-аналогов с учетом различных параметров, таких как площадь, тип дома, этажность, состояние помещения, наличие торга и другие характеристики, влияющие на рыночную цену.

1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - предмета ипотеки - жилого помещения: квартиры № 7, состоящей из четырех жилых комнат, общей площадью 161,9 кв.м., расположенной по адресу: город Москва, ул. Авиационная, д. 79 по состоянию на 09 марта 2016 года?

2. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - предмета ипотеки - машино-места №53, этаж: подвал, помещение 1, комната 53, назначение нежилое, площадь 17,2 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Авиационная, д. 79 по состоянию на 09 марта 2016 года?