Экспертиза №97817

Объектами исследования выступали сведения об имущественных правах на жилой дом и земельный участок, а также данные о местоположении смежных с ними участков, строений и сооружений. Анализировались имеющиеся в материалах дела документы, а также актуальные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Выявлены расхождения в общей площади жилых помещений, а также несоответствия между зарегистрированными данными земельных участков и их фактическим использованием.

• Жилой дом (Объект №2): кадастровый номер 50:31:0050702:270, площадь 34,2 кв.м, назначение - жилой дом, год завершения строительства – 1963, 1 этаж. Материал стен: бревно (диаметр 22 см), фундамент: ленточно-монолитный, кровля: шифер. Дом фактически разделен на две части, имеет два отдельных входа. Внутренние перегородки легковозводимые. Часть дома оснащена электричеством. Водоснабжение и канализация отсутствуют. Физический износ постройки оценен как удовлетворительный (65%).
• Земельный участок (Объект №1): кадастровый номер 50:31:0050702:107, площадь 1200 кв.м, разрешенный вид использования – для ведения личного подсобного хозяйства.
• Земельный участок (Объект №2): кадастровый номер 50:31:0050702:225, площадь 1311 кв.м, разрешенный вид использования – для ведения личного подсобного хозяйства.
• Земельный участок (Объект №3): кадастровый номер 50:31:0050702:226, площадь 200 кв.м, разрешенный вид использования – для ведения личного подсобного хозяйства.
• Другие объекты на территории (упоминаемые в материалах дела, но не основные для раздела): жилой дом (кадастровый номер 50:31:0050702:242, 32,3 кв.м, 1900 г.п.), жилой дом (кадастровый номер 50:31:0050702:271, 59,9 кв.м, 2010 г.п.), сооружение (жилой дом незавершенного строительства, кадастровый номер 50:31:0050702:272), нежилое здание (гараж, кадастровый номер 50:31:0050702:273, 21,6 кв.м).

Целью проведения комплексной строительно-технической, оценочной и землеустроительной экспертизы являлось всестороннее исследование имущественных объектов для определения вариантов их реального раздела, включая жилой дом и прилегающие к нему земельные участки, в соответствии с долями сторон в праве собственности. В рамках работы эксперты ставили перед собой задачу не только предложить возможные конфигурации раздела, но и произвести расчеты компенсаций, причитающихся сторонам в случае отступления от идеальных долей. Отдельное внимание уделялось вариантам раздела, основанным на уже сложившемся порядке пользования, с учетом необходимых затрат на переоборудование частей домовладения. Процесс требовал глубокого анализа предоставленных судом материалов гражданского дела, включающих в себя правоустанавливающие документы, технические паспорта, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а также запрошенные дополнительные данные. Особую сложность представляли расхождения в описании объектов недвижимости в различных документах и сведениях, зарегистрированных в государственных реестрах, а также несоответствие фактических границ землепользования с официальными данными.

В ходе экспертизы эксперты столкнулись с множеством нюансов, которые требовали применения комплексного подхода. Были использованы теоретические и эмпирические методы исследования, включая анализ данных Единого государственного реестра недвижимости и публичной кадастровой карты, натурное обследование с контрольными замерами с применением спутникового геодезического GPS/GNSS-оборудования PrinCe i80 Air. Особое внимание было уделено проверке соответствия существующих строений и предлагаемых вариантов раздела требованиям законодательства, в частности нормам Жилищного кодекса РФ (ст. 50 о минимальной учетной норме площади жилого помещения) и Своду правил СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (п. 5.3.4 о расстояниях от границ участка). При проведении оценочной части применялись Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, №2, №3, №7), а также методы сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельных участков и жилого дома. Экспертам нужно было интегрировать строительно-технические аспекты, такие как возможность физического разделения помещений и установки коммуникаций, с правовыми и оценочными заключениями, учитывая особенности долевой собственности и возможности регистрации новых объектов.

1. Определить варианты реального раздела жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, д. Высоково, д. 12, в соответствии с долями сторон в праве собственности на жилой дом.
2. В случае отступления от идеальной доли, выделяемой правопреемникам, в жилом доме, в сторону увеличения, рассчитать размер компенсации, причитающейся второй стороне.
3. Определить варианты реального раздела земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, д. Высоково, д. 12, исходя из вариантов раздела жилого дома, с учетом идеальных долей сторон в праве собственности на жилой дом.
4. В случае отступления от идеальной доли, выделяемой правопреемникам, в земельном участке в сторону увеличения, рассчитать компенсацию, причитающуюся второй стороне.
5. В случае, если реальный раздел жилого дома и выделение правопреемникам их доли невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности сторон в связи с незначительностью этой доли, рассчитать размер компенсации, причитающейся правопреемникам, при принудительном выкупе их доли.
6. Определить вариант раздела жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, д. Высоково, д. 12, с учетом сложившегося порядка пользования, с определением компенсации и затрат каждой из сторон на его переоборудование, с вариантом раздела земельного участка исходя из раздела жилого дома.