Экспертиза №120065

Объектом исследования выступало мебелированное нежилое помещение, расположенное на третьем этаже современного бизнес-центра класса А, а также связанные с ним парковочные места. Этот объект представляет собой часть крупного административно-торгового комплекса, обладающего высокоразвитой инфраструктурой и получившего признание за свои экологические и энергоэффективные характеристики.

Бизнес-центр расположен на первой линии оживленного шоссе в непосредственной близости от МКАД, что обеспечивает высокую транспортную доступность, в том числе благодаря развитой дорожной сети и наличию бесплатного корпоративного шаттл-баса до станции метро. Комплекс состоит из двух корпусов общей арендуемой площадью до 37 тысяч квадратных метров и включает обширную наземную автостоянку. Здание оборудовано современными инженерными системами, включая 4-трубную систему теплоснабжения, центральное кондиционирование, вентиляцию и надежное электроснабжение. Примечательной особенностью является сертификация BREEAM с оценкой Excellent, а также премия Green Awards 2014 за энергоэффективность и экологический девелопмент.

• Тип объекта: Мебелированное нежилое помещение
• Расположение: 3 этаж здания в административно-торговом комплексе
• Общая площадь: 2614 кв.м.
• Парковка: 97 машиномест на наземной автостоянке
• Год постройки объекта недвижимости: 2014
• Физический износ: 15% (оценено как отличное состояние, практически новый объект)
• Инженерные системы: 4-трубная система теплоснабжения, центральное кондиционирование и вентиляция, надежное электроснабжение
• Системы безопасности: Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, электронный контроль доступа
• Инфраструктура комплекса: Мини-маркет, кафе-столовая, вендинговые автоматы, бесплатный корпоративный шаттл-бас до метро, лифты (три пассажирских и один грузопассажирский на здание)
• Сертификация: BREEAM Excellent, премия Green Awards 2014 за энергоэффективность

Основной целью проведения данной судебной оценочной экспертизы являлось установление рыночной стоимости права владения и пользования недвижимым имуществом – мебелированным нежилым помещением, расположенным на третьем этаже бизнес-центра, а также связанных с ним 97 парковочных мест, на условиях договора аренды. Эта оценка требовалась для двух конкретных ретроспективных периодов: с 1 октября 2018 года по 11 августа 2019 года, а затем с 12 августа 2019 года по 22 марта 2020 года. Задачей было предоставление двух сценариев оценки для каждого периода – с учетом и без учета эксплуатационных расходов. Сложности работы были обусловлены необходимостью детального воссоздания рыночной ситуации прошлых лет, требованием запросить дополнительные материалы у суда из-за их изначального отсутствия, а также временными ограничениями доступа к электронным материалам дела, что потребовало оперативного и тщательного изучения представленных документов.

Для достижения поставленных целей эксперты применили комплексный подход, основанный на действующем законодательстве и федеральных стандартах оценки. В рамках сравнительного подхода осуществлялся глубокий анализ текущих объявлений об аренде коммерческой недвижимости, которые затем были пересчитаны на ретроспективные исследуемые периоды с учетом инфляции. Применялись различные методы расчета поправок, такие как метод анализа парных продаж, метод прямого анализа характеристик и экспертный метод, необходимые для точного учета различий между объектом оценки и выбранными аналогами по множеству параметров, включая объем передаваемых прав, условия финансирования и физические характеристики. Значимым этапом стал анализ наиболее эффективного использования объекта, что позволило определить его максимально доходное и конкурентоспособное применение на рынке. Экспертиза проводилась в строгом соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, Арбитражного процессуального кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, а также Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, № 2, № 3, № 7), которые регламентируют общие понятия, цели, виды стоимости и требования к отчетам об оценке недвижимости, обеспечивая методологическую точность, обоснованность и надежность полученных результатов.

1. Определить рыночную стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды объектом недвижимости - мебелированным нежилым помещением на 3 этаже здания, расположенного по адресу: г.Москва, п. Сосенское, Калужское ш. 23 км. домовл. 14, стр. 3, арендуемой площадью помещений 2614 кв.м. и 97 парковочных мест, расположенных на наземной автостоянке на земельном участке административно-торгового комплекса за период с 01.10.2018 по 11.08.2019г. (включительно), с учетом эксплуатационных расходов.
2. Определить рыночную стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды объектом недвижимости - мебелированным нежилым помещением на 3 этаже здания, расположенного по адресу: г.Москва, п. Сосенское, Калужское шоссе 23 км., домовл. 14, стр. 3, арендуемой площадью помещений 2614 кв.м. и 97 парковочных мест, расположенных на наземной автостоянке на земельном участке административно-торгового комплекса за период с 01.10.2018г. по 11.08.2019г. (включительно), без учета эксплуатационных расходов.
3. Определить рыночную стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды объектом недвижимости – мебелированным нежилым помещением на 3 этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, п. Сосенское, Калужское ш. 23 км., домовл. 14, стр. 3, арендуемой площадью помещений 2614 кв.м. и 97 парковочных мест, расположенных на наземной автостоянке на земельном участке административно-торгового комплекса за период с 12.08.2019г. по 22.03.2020 г. (включительно), с учетом эксплуатационных расходов.
4. Определить рыночную стоимость права владения и пользования на условиях договора аренды объектом недвижимости – мебелированным нежилым помещением на 3 этаже здания, расположенного по адресу: г. Москва, п. Сосенское, Калужское ш. 23 км., дом. 14, стр. 3, арендуемой площадью помещений 2614 кв.м. и 97 парковочных мест, расположенных на наземной автостоянке на земельном участке административно-торгового комплекса за период с 12.08.2019г. по 22.03.2020г. (включительно), без учета эксплуатационных расходов.