Экспертиза №140646

Предметом исследования в рамках экспертизы стали земельные участки, используемые для промышленных целей. Осмотр проводился с учетом их месторасположения, конфигурации и текущего использования. Особое внимание уделялось участкам, через которые потенциально возможно организовать проезд и проход, а также их соответствие градостроительным и иным нормам.

Ключевые объекты исследования:

• Основной земельный участок, расположенный по указанному адресу, площадью 1213.33 кв. м, разрешенное использование: для промышленных целей.
• Смежные земельные участки (участок А площадью 2140 кв. м, участок B площадью 735 кв. м, участок C площадью 2078 кв. м), рассматриваемые на предмет возможности организации через них проезда.

Целью проведенной комплексной землеустроительной и оценочной экспертизы было решение ряда задач, связанных с обеспечением доступа к земельному участку и определением возможной платы за такое ограниченное использование чужой территории. Перед экспертами стояла задача не только выявить потенциальные маршруты проезда и прохода, но и оценить их соответствие действующим нормативным требованиям. В процессе работы были преодолены сложности, связанные с необходимостью интеграции данных из земельного кадастра с результатами натурного осмотра местности, а также с оценкой влияния предполагаемого обременения на рыночную стоимость смежных земельных участков. Эксперты применяли комплексный подход, включающий детальный визуальный осмотр объектов с фиксацией на фото, что позволило получить актуальные сведения о состоянии территории и параметрах существующих дорожных покрытий. Параллельно проводился метод информационного и ситуационного анализа, который включал изучение предоставленных судом материалов дела, копий реестровых документов на объекты недвижимости, а также сопоставление этих данных с требованиями нормативно-технической документации. Значимым нюансом являлась необходимость учета требований градостроительных норм, пожарной безопасности и иных правил, регламентирующих организацию дорожного движения и использование земельных участков для проезда грузового и легкового транспорта. В качестве проверяемых стандартов и нормативных актов выступали Федеральные законы «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», «Градостроительный кодекс Российской Федерации», Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и общие федеральные стандарты оценки (ФСО I, II, III). Особое внимание уделялось Приказу Росреестра «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка», что обеспечивало высокую точность геодезических измерений и картографического анализа. Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях также служили основой для организации рабочего процесса и обеспечения объективности исследования.

Расчет рыночной стоимости ограниченного использования земельных участков, известного как сервитут, требовал применения специализированных методик и глубоких знаний в области оценки недвижимости. Эксперты использовали сравнительный подход, основываясь на данных о ценах сделок с аналогичными земельными участками, а также цен предложения на рынке. Этот метод включал в себя определение элементов сравнения (местоположение, целевое назначение, физические характеристики, транспортная доступность, инфраструктура), а также корректировку цен аналогов с учетом их отличий от исследуемых объектов. Были учтены факторы, влияющие на соразмерную плату за сервитут, такие как доля земельного участка, занятая сервитутом, степень ограничения пользования, интенсивность использования и влияние сервитута на распоряжение земельным участком. Применялись допущения и ограничительные условия, принятые в оценочной деятельности, такие как достоверность предоставленной информации и отсутствие скрытых факторов, влияющих на оценку. Все расчеты проводились с учетом действующих законодательных актов, включая положения Гражданского и Земельного кодексов РФ, регулирующих установление сервитутов, и Федерального закона «Об оценочной деятельности». Таким образом, работа экспертов была направлена на всесторонний анализ представленной ситуации, с применением актуальных методологий и нормативной базы, что позволило предоставить обоснованные ответы на поставленные судом вопросы.

Пронумерованный список вопросов, поставленных перед экспертом:

1. Определить возможные варианты проезда (въезда/выезда) к основному земельному участку, расположенному по указанному адресу?
2. В том случае, если не имеется естественного проезда, определить возможные варианты (площадь и границы участков) круглогодичного проезда (въезда/выезда) к основному земельному участку, расположенному по указанному адресу, с целью прохода и проезда грузового и легкового транспорта, исходя из требований градостроительных, пожарных и иных норм и правил через земельные участки сторонних (смежных) землепользователей?
3. Исходя из возможных вариантов проезда (въезда/выезда) к основному земельному участку, расположенному по указанному адресу, через смежные земельные участки, определенных ранее, рассчитать ежемесячную (ежегодную) рыночную стоимость ограниченного использования (сервитута) для каждого из предложенных вариантов проезда?