Экспертиза №84505

Объектами исследования выступали земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, в отношении которых требовалось установить возможность прохода и проезда, а также определить соразмерную плату за сервитут. Особое внимание уделялось оценке различных вариантов доступа к главной исследуемой территории, с учетом существующих инфраструктурных, безопасности и нормативных ограничений.

• Земельный участок истца:
  • Кадастровый номер: 50:22:0010310:8
  • Площадь: 3600 кв. м
  • Категория земель: Земли населенных пунктов
  • Разрешенный вид использования: Для размещения промышленных объектов
  • Расположенные на нем объекты недвижимости:
    • Пристройка, лит. Г4, кадастровый номер 50:22:0010310:2083
    • Здание, лит. И, кадастровый номер 50:22:0010310:2083
    • Здание нежилого назначения, лит. К, кадастровый номер 50:22:0010310:2092
    • Сооружение нежилое, лит. П1, кадастровый номер 50:22:0010310:2095
    • Пристройка, лит. П2, кадастровый номер 50:22:0010310:2095
• Земельные участки ответчика, подлежащие обременению сервитутом:
  • Кадастровый номер: 50:22:0010310:2325, площадь 17064 кв. м
  • Кадастровый номер: 50:22:0010310:2326, площадь 6129 кв. м
  • Кадастровый номер: 50:22:0010310:2327, площадь 9407 кв. м
  • Категория земель: Земли населенных пунктов
  • Разрешенный вид использования: Для размещения промышленных объектов
• Смежные земельные участки, рассмотренные как потенциальные варианты доступа:
  • Земельные участки с кадастровыми номерами: 50:22:0010310:81, 50:22:0010310:85, 50:22:0010310:2030, 50:22:0010310:2031, 50:22:0010310:71, 50:22:0010310:53, 50:22:0010310:70, 50:22:0010304:15, 50:22:0010310:56, 50:22:0010310:60.

Целью проведения данной комплексной землеустроительной и оценочной экспертизы являлось всестороннее исследование возможности установления сервитута на земельные участки, принадлежащие ответчику, для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку и объектам недвижимости истца. Экспертам предстояло не только определить единственный возможный способ такого доступа, но и установить его границы, площадь, а также рассчитать ежемесячную соразмерную плату. Эта задача включала анализ множества факторов, таких как наличие альтернативных маршрутов, соответствие дорожной инфраструктуры действующим нормам и правилам, а также потенциальные риски, связанные с промышленной безопасностью на прилегающих территориях. Эксперты столкнулись со сложностями, обусловленными отсутствием прямого доступа исследуемого участка к землям общего пользования и наличием на соседних территориях объектов, создающих серьёзные препятствия или опасности для проезда, включая железнодорожные пути, сооружения для заправки нефтепродуктов, а также взрывопожароопасные производственные объекты.

В процессе работы эксперты применяли комплексный подход, включающий визуальный осмотр объектов с фотофиксацией, геодезические измерения с использованием специализированной спутниковой аппаратуры, информационный и ситуационный анализ, а также глубокое изучение материалов дела и нормативно-технической документации. Были тщательно проверены требования ГОСТ 33100-2014 "Дороги автомобильные общего пользования. Правила проектирования автомобильных дорог" и СП 34.13330.2012 "Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП 2.05.02-85*" для оценки проектных решений по организации дорожного движения и безопасности. Особое внимание было уделено Федеральному закону РФ от 21.07.1997 "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" при анализе маршрутов, пролегающих через промышленные зоны. Оценка стоимости сервитута проводилась с учетом кадастровой стоимости земельных участков, нормативной удельной арендной платы, рассчитанной на основе решений муниципальных органов, и факторов, влияющих на возврат капитала и прибыль. Трудности заключались в адаптации оценочных методов к специфике сервитута и отсутствии прямого рынка арендных отношений для подобных обременений.

1. Является ли установление сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0010310:2325, площадью 17064 кв. м; 50:22:0010310:2326, площадью 6129 кв. м; 50:22:0010310:2327, площадью 9407 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — для размещения промышленных объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, принадлежащими на праве собственности Акционерному обществу «Люберецкий завод Монтажавтоматика» единственно возможным способом прохода и проезда к земельному участку истца, с кадастровым номером 50:22:0010310:8, площадью 3600 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — для размещения промышленных объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23, с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности:

   • пристройка, лит. Г4 с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенная по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание, лит. И с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание нежилого назначения, лит. К с кадастровым номером 50:22:0010310:2092, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • сооружение нежилое, лит. П1 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • пристройка, лит. П2 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23.

2. Определить площадь и характерные точки на земельных участках с кадастровыми номерами 50:22:0010310:2325, площадью 17064 кв. м; 50:22:0010310:2326, площадью 6129 кв. м; 50:22:0010310:2327, площадью 9407 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — для размещения промышленных объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, принадлежащими на праве собственности Акционерному обществу «Люберецкий завод Монтажавтоматика», подлежащих обременению сервитутом, который будет использован истцом для осуществления прохода и проезда к своему земельному участку с кадастровым номером 50:22:0010310:8 площадью 3600 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — для размещения промышленных объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23, с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности:

   • пристройка, лит. Г4 с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенная по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание, лит. И с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание нежилого назначения, лит. К с кадастровым номером 50:22:0010310:2092, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • сооружение нежилое, лит. П1 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • пристройка, лит. П2 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23, с учетом соблюдения ограничений, установленных частью 1 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

3. Какова итоговая величина рыночной стоимости ежемесячной соразмерной платы за установление прав ограниченного пользования обременяемыми земельными участками с кадастровыми номерами 50:22:0010310:2325, площадью 17064 кв. м; 50:22:0010310:2326, площадью 6129 кв. м; 50:22:0010310:2327, площадью 9407 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — для размещения промышленных объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, принадлежащими на праве собственности Акционерному обществу «Люберецкий завод Монтажавтоматика» для удовлетворения нужд истца в беспрепятственном и круглосуточном проходе и проезде автотранспортных средств всех видов и категорий (частный сервитут) к принадлежащему истцу земельному участку с кадастровым номером 50:22:0010310:8 площадью 3600 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — для размещения промышленных объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23, с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности:

   • пристройка, лит. Г4 с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенная по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание, лит. И с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание нежилого назначения, лит. К с кадастровым номером 50:22:0010310:2092, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • сооружение нежилое, лит. П1 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • пристройка, лит. П2 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23, которые используются истцом для целей ведения предпринимательской деятельности.

4. Разработать иные возможные варианты беспрепятственного прохода, проезда с земель общего пользования, а также иных земельных участков, которые могут использованы истцом для осуществления прохода и проезда к своему земельному участку с кадастровым номером 50:22:0010310:8 площадью 3600 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — для размещения промышленных объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23, с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности:

   • пристройка, лит. Г4 с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенная по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание, лит. И с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание нежилого назначения, лит. К с кадастровым номером 50:22:0010310:2092, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • сооружение нежилое, лит. П1 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • пристройка, лит. П2 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23.

5. Установить итоговую величину рыночной стоимости ежемесячной соразмерной платы за установление прав ограниченного пользования земельными участками, в случае установления возможных вариантов беспрепятственного прохода, проезда с земель общего пользования, а также иных земельных участков, которые могут быть использованы истцом для осуществления прохода и проезда к своему земельному участку с кадастровым номером 50:22:0010310:8 площадью 3600 кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенный вид использования — для размещения промышленных объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23, с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности:

   • пристройка, лит. Г4 с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенная по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание, лит. И с кадастровым номером 50:22:0010310:2083, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • здание нежилого назначения, лит. К с кадастровым номером 50:22:0010310:2092, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • сооружение нежилое, лит. П1 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23;
   • пристройка, лит. П2 с кадастровым номером 50:22:0010310:2095, расположенное по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Котельническая, дом 23.