Экспертиза №100012

Объектом исследования являлся комплекс нежилых зданий, расположенных по улице Сокольнический Вал в Москве. Общая площадь комплекса составляла 6 246,20 квадратных метров, и он включал в себя несколько строений различного назначения и состояния. При осмотре экспертами было отмечено, что большинство помещений имеют нежилой статус, однако в составе комплекса присутствовало одно строение, используемое как жилое помещение (общежитие).

Комплекс зданий расположен на территории производственно-складской базы, в районе Сокольники, известном своей развитой инфраструктурой и историческим прошлым. Ближайшее окружение составляют производственно-складские объекты. Доступ к объекту экспертизы осуществлялся через закрытую, огороженную территорию. Объекты были описаны как относящиеся к "классу С" по классификации офисной недвижимости, что подразумевает их постройку в постсоветский период, использование под офисы после переоборудования бывших НИИ, гостиниц или учебных заведений, с бытовыми вопросами, решаемыми арендаторами самостоятельно.

• Нежилое здание, строение 2: трехэтажное, с подвалом, общей площадью 1 418,8 кв.м. В хорошем состоянии, с частичным косметическим ремонтом, включающим замену радиаторов, межкомнатных дверей, окон ПВХ, устройство фальш-потолка, ремонт санузла (душевая кабина, унитаз, раковина) и установку пожарной сигнализации.
• Нежилое здание, строение 3: общей площадью 1 199,9 кв.м. Отмечен свежий ремонт, замена радиаторов, труб водоснабжения, входных и межкомнатных дверей. Оборудован санузел, серверная, электрощитовые. Выполнена разводка СКС, фальш-потолок со светильниками, монтаж настенного короба. Пол кабинетов – ламинат, коридор – напольная плитка, окна ПВХ. Установлена пожарная сигнализация и оповещение, разведено электроснабжение. Выполнена замена кровельного покрытия.
• Нежилое здание, строение 4 (общежитие): четырехэтажное здание с подвалом, коридорного типа, общей площадью 2 812,2 кв.м. Состояние без ремонта постсоветского периода, но с замененными душевыми и унитазами.
• Нежилое здание, строение 5: одноэтажное с цоколем, общей площадью 265 кв.м. Строение из желтого кирпича, работы не проводились, состояние жилое, присутствуют линолеум, входные межкомнатные двери, радиаторы, неизмененный потолок.
• Нежилое здание, строение 6: двухэтажное, без подвала, общей площадью 505,4 кв.м. На втором этаже выполнен ремонт кровли, установлены перегородки, стяжка пола, заменены окна ПВХ и радиаторы отопления. На первом этаже выполнена стяжка пола, установлены радиаторы отопления, проложено отопление, установлены перегородки, оборудованы раздельные санузлы.
• Нежилое здание, строение 7: общей площадью 44,9 кв.м. Работы не проводились.

Целью проведения комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы являлось решение вопросов, поставленных Арбитражным судом города Москвы. Экспертам было необходимо определить рыночную величину месячной арендной платы за пользование комплексом нежилых зданий общей площадью 6246,20 квадратных метров, не включая эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, при условии заключения договора аренды 1 апреля 2019 года. Помимо этого, требовалось установить стоимость проведенного капитального ремонта, который классифицировался как неотделимые улучшения арендованного имущества. Работа экспертов включала тщательное изучение предоставленных материалов дела, таких как договор аренды, экспликация из ТБТИ, а также запрошенные позднее смета, ведомость объемов работ, фото/видео материалы до ремонта и досудебные заключения сторон.

В процессе работы эксперты столкнулись с необходимостью анализа широкого круга экономических, технических и правовых аспектов. Для определения рыночной стоимости арендной платы применялся сравнительный подход, основанный на принципах замещения, спроса и предложения, соответствия, конкуренции, зависимости от внешней среды и наилучшего и наиболее эффективного использования. Применение доходного и затратного подходов для оценки арендной платы было обоснованно отклонено, исходя из рыночной активности и сложности достоверного расчета издержек и коэффициента капитализации. В процессе исследования проводился подробный анализ рынка недвижимости, осуществлялся подбор объектов-аналогов, в стоимость которых вносились корректировки с учетом даты сделки/предложения, скидки на торг, состояния, инженерных коммуникаций и других физических характеристик. Для определения стоимости капитального ремонта были изучены договоры, акты выполненных работ и локальные сметы, что позволило выявить и зафиксировать произведенные арендатором неотделимые улучшения. Работа выполнялась в соответствии с Федеральным Законом "О государственной судебно-экспертной деятельности", Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом "Об оценочной деятельности", Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, №2, №7), Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также Градостроительным и Жилищным кодексами РФ.

1. Какова рыночная величина месячной арендной платы за пользование комплексом нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Сокольнический Вал, 1Ж, строения 2, 3, 4, 5, 6, 7, общей площадью 6 246,20 кв.м, не включающей эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, при условии заключения договора аренды 01.04.2019?
2. Установить стоимость проведенного капитального ремонта (неотделимых улучшений) арендованного имущества.