Экспертиза №124454

Объектами исследования являлись объекты недвижимости и залоговое имущество, расположенные по указанному адресу в Москве. В состав объектов недвижимости входили нежилые помещения, занимающие значительные площади и этажи многофункционального здания, а также право долгосрочной аренды земельного участка, на котором расположено это здание. Особенностями объектов недвижимости было их использование в качестве коммерческих площадей, что требовало применения специализированных подходов к оценке рыночной стоимости. Представленные объекты недвижимости являются частью крупного торгового центра, что обусловило выбор сравнительных объектов для анализа рынка.

Помимо недвижимого имущества, среди объектов экспертизы находилось различное движимое залоговое имущество, в основном представляющее собой неотъемлемые компоненты инженерных систем и инфраструктуры здания. Это оборудование требовало оценки с учетом его интеграции в общую структуру объекта и степени износа.

1. Помещение нежилое:
   • Общая площадь: 3 190,9 кв. м
   • Кадастровый номер: 77:06:0003012:5646
   • Расположение: Этаж №19, технический этаж №0
2. Помещение нежилое:
   • Общая площадь: 27 228,8 кв. м
   • Кадастровый номер: 77:06:0003012:5648
   • Расположение: Этажи №7 - №17
3. Помещение нежилое:
   • Общая площадь: 61 633,7 кв. м
   • Кадастровый номер: 77:06:0003012:5647
   • Расположение: Подвал №0, цокольный этаж №0, антресоль цокольного этажа №0, этаж №1, антресоль №1, этаж №2, этаж №3, антресоль №3, этаж №4, этаж №5
4. Право аренды земельного участка:
   • Общая площадь: 13 077,0 кв. м
   • Кадастровый номер: 77:06:0003012:63
   • Категория земель: Земли населенных пунктов
   • Срок аренды: До «23» сентября 2053 года
5. Залоговое имущество (технологическое и инженерное оборудование):
   • Системы пожаротушения и сигнализации (газовые, автоматические)
   • Системы электроснабжения и освещения (распределительные сети, щиты освещения)
   • Системы контроля доступа и видеонаблюдения
   • Лифтовое и эскалаторное оборудование (множество единиц)
   • Системы вентиляции, кондиционирования и холодоснабжения
   • Различное инженерное оборудование (насосы, компрессоры, частотные преобразователи, теплообменники)
   • Инфраструктурные элементы (шлагбаумы, ворота, вывески, световые короба, фонтаны, ограждения, тепловые завесы, турникеты)
   • Офисное и серверное оборудование (оборудование для телематических служб, серверы)
   • Элементы благоустройства (площадки, тротуары)

Целью проведения данной комплексной оценочной и экономической экспертизы являлось установление рыночной стоимости значительного комплекса недвижимого имущества, состоящего из нежилых помещений и права долгосрочной аренды земельного участка, а также многочисленного движимого залогового имущества, расположенного по адресу г. Москва ул. Профсоюзная, д. 56. Эксперты столкнулись с необходимостью анализа обширного объема документации, включая договоры залога и ипотеки с многочисленными дополнительными соглашениями, выписки из Единого государственного реестра недвижимости и оборотно-сальдовые ведомости. Одной из ключевых сложностей стало определение актуальной рыночной стоимости объектов в условиях изменяющейся рыночной конъюнктуры, в частности, существенного влияния на рынок торговой и офисной недвижимости таких факторов, как развитие интернет-торговли и тенденции к удаленной работе, а также уход крупных международных брендов с российского рынка. Для преодоления этих трудностей был применен сравнительный подход в оценке недвижимости, а также затратный подход для оценки оборудования.

В процессе работы эксперты изучили нормативные документы и их анализ, а также детально проанализировали представленные материалы дела. Для оценки недвижимости был проведен глубокий анализ рынка с использованием открытых источников, таких как крупные агрегаторы объявлений о продаже коммерческой недвижимости, для подбора объектов-аналогов. Применялись методы качественных и количественных корректировок, включая поправки на завершение сделки (торг). Для оценки залогового имущества, представленного оборудованием, использовался затратный подход, который опирался на данные о первоначальной и залоговой стоимости из бухгалтерской документации, с применением корректировок на физический и моральный износ, а также на гипотетические затраты по демонтажу. При проведении экспертизы соблюдались требования Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI) и специализированных ФСО «Оценка недвижимости» (ФСО №7) и «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО №10), а также соответствующие приказы Минэкономразвития России и Гражданский и Налоговый кодексы РФ.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки по договору об ипотеке 01H85Z006 от 08 июня 2016 г., по договору об ипотеке 01H86Z009 от 08 июня 2016 г., по договору об ипотеке 01H93Z006 от 08 июня 2016 г., заключенным между АО «АЛЬФА-БАНК» и АО «ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ», а именно:
   • помещение общей площадью 3 190,9 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер 77:06:0003012:5646, расположенное по адресу: г. Москва ул. Профсоюзная, д. 56, и представляющее собой помещение, назначение: нежилое, этаж №19, технический этаж №0;
   • помещение общей площадью 27 228,8 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер 77:06:0003012:5648, расположенное по адресу: г. Москва ул. Профсоюзная, д. 56, и представляющее собой помещение, назначение: нежилое, этаж №7, этаж №8, этаж №9, этаж №10, этаж №11, этаж №12, этаж №13, этаж №14, этаж №15, этаж №16, этаж №17;
   • помещение общей площадью 61 633,7 квадратных метров, кадастровый (или условный) номер 77:06:0003012:5647, расположенное по адресу: г. Москва ул. Профсоюзная, д. 56, и представляющее собой помещение, назначение: нежилое помещение, этаж подвал №0, цокольный этаж №0, антресоль цокольного этажа №0, этаж №1, антресоль №1, этаж №2, этаж №3, антресоль №3, этаж №4, этаж №5;
   • права аренды АО «ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ» по Договору долгосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № М-06-024106, заключенному «24» февраля 2005 г. между ЗАО «ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ», ФГУП «Распорядительная дирекция Министерства Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций» и Департаментом земельных ресурсов города Москвы, земельного участка общей площадью 13.077,0 кв. м, кадастровый номер 77:06:0003012:63, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: г. Москва ул. Профсоюзная, вл. 56, сроком до «23» сентября 2053 года.
2. Какова рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога по договору о залоге № 01H85Z015 от 08 июня 2016 г., договору о залоге № 01H86Z005 от 08 июня 2016 г., договору о залоге № 01H93Z014 от 08 июня 2016 г., заключенным между АО «АЛЬФА-БАНК» и АО «ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ», находящегося по адресу г. Москва ул. Профсоюзная, д. 56.
3. Какова рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога по договору о залоге № 01H85Z016 от 08 июня 2016 г., договору о залоге № 01H86Z006 от 08 июня 2016 г., договору о залоге № 01H93Z015 от 08 июня 2016 г., заключенным между АО «АЛЬФА-БАНК» и АО «ОПТИМАТЕХНОСТИМУЛ», находящегося по адресу г. Москва ул. Профсоюзная, д. 56.
4. Какова рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога по договору о залоге № 01H85Z019 от 08 июня 2016 г., договору о залоге № 01H86Z019 от 08 июня 2016 г., договору о залоге № 01H93Z012 от 08 июня 2016 г., заключенным между АО «АЛЬФА-БАНК» и ООО «ВЕНТУС», находящегося по адресу г. Москва ул. Профсоюзная, д. 56.