Экспертиза №14520

Объектом настоящего исследования являлось встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого здания. Экспертиза учитывала его расположение в отдаленном районе города и интеграцию в здание жилого назначения. Значимыми особенностями, оказавшими влияние на процесс оценки и строительно-технический анализ, были физический износ здания, а также специфические планировочные решения, свойственные объектам данного класса.

Объект исследования классифицирован как офисное помещение класса С, что определяет ряд характеристик, таких как ограниченное количество организованных парковочных мест и недостаточный уровень инфраструктуры для бизнеса и отдыха в непосредственной близости.

• Административный округ, район: ВАО, район Измайлово
• Ближайшая станция метрополитена: Первомайская
• Удаленность от станции метрополитена (пеший маршрут): ~680-740 м, ~9 мин
• Расположение относительно центра Москвы: Между ТТК и МКАД (ближе к окраине)
• Удаленность от ТТК: ~8.1 км
• Удаленность от МКАД: ~3.1 км
• Географическое направление: Восточное
• Ближайшая автомагистраль: Щелковское шоссе (~1 км)
• Плотность застройки: Высокая
• Тип застройки окружения: Жилого и административного назначения (преимущественно жилого)
• Благоустройство территории: Площадки вокруг объекта асфальтированы
• Транспортная доступность: Хорошая, подъезд с ул. Первомайская
• Тип здания: Жилое здание с нежилыми помещениями
• Назначение: Жилое здание (общая), нежилое (помещение)
• Год ввода в эксплуатацию: 1955
• Серия: Индивидуальный проект ("сталинский")
• Этажность: 5
• Подземных этажей: 1
• Общая площадь здания: 4529.0 кв.м
• Материал стен: Кирпичные
• Площадь застройки: 1031 кв.м
• Физический износ (по данным технического паспорта на 2012 год): 48%
• Номер помещения на поэтажном плане: II
• Тип помещений: Встроенное помещение
• Функциональное назначение (по техпаспорту): Лечебно-санитарное
• Текущее использование: Офисное
• Этаж: 1
• Высота потолков: 3.97 м
• Общая площадь помещения: 133.3 кв.м
• Обеспеченность связью и коммунальными услугами: Центральные водопровод, отопление, канализация, электроснабжение
• Внутренняя отделка: Простая офисная
• Пол: Плитка, ламинат
• Стены: Пластиковые панели, обои, окраска
• Потолок: Реечный, подвесной потолок Армстронг

Целями проведенной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы было определение рыночной стоимости объекта капитального строительства, а также установление соответствия объема строительных работ, отраженных в представленной документации, проекту и выявление неотделимых улучшений. В рамках исследования экспертам предстояло определить, какой объем понесенных затрат привел к созданию таких улучшений и какова их стоимость с учетом фактического состояния и износа. Особую сложность представлял факт назначения повторной экспертизы, что требовало особо тщательного анализа всех представленных материалов и обеспечения максимальной достоверности заключений.

Для достижения поставленных целей экспертами были применены методики оценочного анализа, включая сравнительный и доходный подходы, а также затратный подход для оценки улучшений. В строительно-технической части были задействованы визуально-инструментальные методы обследования, натурные измерения и сопоставление фактических данных с проектной документацией и действующими нормативными актами. Среди последних использовались положения Федеральных законов №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Градостроительного Кодекса РФ, а также Федеральные стандарты оценки (ФСО) №1, №2, №3, №7. Также применялись строительные нормы и правила (СП 13-102-2003, СП 54.13330.2011, СП 70.13330.2012, СП 29.13330.2011, СНиП 3.04.01-87), ГОСТы (31937–2011, 27751-2014) и методические указания (МДС 81-35.2004, Классификатор основных видов дефектов в строительстве).

1. Какова рыночная стоимость объекта капитального строительства площадью 133,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 7-я Парковая, дом 19, по состоянию на 21.02.2012г.?
2. Установить, соответствует ли объем работ, произведенных на основании договора подряда № 01СП-12/11 от 20.11.2011г., отраженных в локальной смете №01 актах выполненных работ от 31.12.2011г., проекту, согласованному в техническом заключении о состоянии здания, выполненного ООО «Билдинг Контсракшн», если не соответствует – то в какой части (указать наименование работ, сумму затрат).
3. Какой объем произведенных работ и понесенных им затрат, установленных при исследовании второго вопроса, привел к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 7-я Парковая, дом 19?
4. Какова стоимость произведенных в спорном помещении неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документов) с учетом их фактического состоянии, износа, степени повреждения по состоянию на 21.02.12г.?