Экспертиза №146966

Объектом исследования выступала квартира, расположенная в многоквартирном жилом доме, относящемся к массовому жилью советской постройки. Здание, возведенное в 1955 году, характеризовалось удовлетворительным физическим состоянием. Квартира находилась на четвёртом этаже пятиэтажного дома, построенного из кирпича. Внутренняя отделка помещения требовала косметического ремонта.

В рамках анализа учитывались особенности расположения объекта, его транспортная доступность, а также развитость социальной и инженерной инфраструктуры района. Местоположение в районе с установившейся жилой застройкой, вблизи станции метро, являлось существенным фактором, влияющим на рыночную привлекательность объекта.

• Назначение: Жилое помещение (квартира)
• Этаж расположения: 4 из 5
• Количество комнат: 3
• Общая площадь (с учетом лоджий, балконов): 86,2 кв. м
• Общая площадь (без учета лоджий, балконов): 85,6 кв. м
• Жилая площадь: 55,2 кв. м
• Площадь кухни: 7,9 кв. м
• Тип комнат: Смежные
• Наличие балкона/лоджии: Имеется
• Тип и количество санузлов: Раздельный
• Вид из окон квартиры: Во двор, на улицу
• Отделка помещения: Удовлетворительное (требуется косметический ремонт)
• Материал стен дома: Кирпич
• Перекрытия дома: Железобетонные
• Год постройки дома: 1955
• Физическое состояние дома: Удовлетворительное
• Коммуникации: Центральное электроснабжение, газоснабжение, отопление, водоснабжение, канализация

Судебная экспертиза, инициированная определением Арбитражного суда города Москвы, проводилась с целью определения текущей рыночной стоимости жилого помещения, представленного квартирой в многоквартирном доме. Перед экспертной группой стояла задача провести всесторонний анализ объекта и рынка недвижимости для формирования объективного заключения, которое могло бы быть использовано в рамках судебного разбирательства. Особое внимание уделялось детальному изучению всех факторов, влияющих на стоимость, включая физические характеристики объекта, его местоположение, состояние и характеристики окружающей среды. Был выполнен тщательный отбор информации, а также ее последующая систематизация и анализ для обеспечения максимальной точности и обоснованности проводимых расчетов. Определение наиболее эффективного использования объекта исследования подтвердило, что его оптимальное применение соответствует текущему статусу – жилому помещению, что исключало рассмотрение альтернативных сценариев использования, требующих значительных изменений и инвестиций.

В ходе проведения экспертизы эксперты столкнулись с типичными для российского оценочного рынка сложностями, связанными с конфиденциальностью данных о реальных сделках купли-продажи аналогичных объектов. Это потребовало применения корректировочных методик для адаптации цен публичных оферт к условиям реальной сделки, учитывая при этом торги и прочие факторы. Задачу решали посредством сравнительного подхода к оценке, используя метод сравнения продаж. Этот метод включал в себя отбор максимально сопоставимых объектов-аналогов, их всесторонний анализ и применение различных корректировок, таких как удаленность от метро, этаж расположения, общая площадь, материал стен, состояние отделки, наличие балкона/лоджии, вид из окон, тип и количество санузлов, а также наличие мебели и бытовой техники. Работа выполнялась в строгом соответствии с положениями Федеральных законов «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также с Федеральными стандартами оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО № 7) и Гражданским кодексом РФ. Обоснование и размер корректировок основывались на актуальных данных из специализированных справочников оценщика, в частности, «Справочника оценщика недвижимости – 2023. Квартиры. «Корректирующие коэффициенты и характеристики рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок», под редакцией Лейфера Л.А., а также данных, полученных с портала Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт».

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

1. Какова в настоящее время рыночная стоимость жилого помещения (квартиры), расположенного в городе Москва, обладающего определенными идентификационными характеристиками?