Экспертиза №158189

Объектами исследования являлся комплекс недвижимости, включающий нежилое производственное здание и несколько земельных участков, расположенных на территории охраняемого объекта — Каширской ГРЭС. Особенностью объектов исследования, существенно повлиявшей на экспертизу, было их местоположение внутри закрытой промышленной зоны, что обусловливало сложности с доступом для осуществления уставной деятельности, эксплуатации и обслуживания.

Перечень объектов исследования:

• Нежилое производственное здание: площадь 11715 кв. м, кадастровый номер 50:37:0060601:115.
• Земельный участок: кадастровый номер 50:37:0060601:5, площадь 4169 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов производственного назначения.
• Земельный участок: кадастровый номер 50:37:0060601:500.
• Земельный участок: кадастровый номер 50:37:0000000:10334, площадь 818575 м², категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов энергетики.

Цель проведения данной комплексной судебной экспертизы заключалась в определении возможности эксплуатации здания и земельных участков без установления сервитута, а в случае отрицательного ответа – в предложении наименее обременительных вариантов сервитута и расчете размера ежемесячной платы за его пользование. Перед экспертами стояла задача не только оценить текущую ситуацию с доступом к производственным объектам на территории энергетического комплекса, но и разработать практические решения, учитывающие все аспекты использования недвижимости. В процессе работы экспертами проводился тщательный анализ представленных материалов дела, действующего законодательства и технических регламентов, связанных с землеустройством, градостроительством и противопожарной безопасностью. Особое внимание было уделено изучению функционального назначения объектов и требований к их обслуживанию, включая проезд транспорта, ремонтные работы, вывоз отходов и обслуживание инженерных коммуникаций.

В ходе проведения экспертизы эксперты столкнулись с рядом сложностей, обусловленных спецификой расположения объектов на режимной территории. Возникла необходимость в детальном натурном исследовании, включающем геодезическую съемку местности с применением высокоточного спутникового оборудования EFT M3 PLUS GNSS в режиме "Кинематика в реальном времени" (RTK). При этом потребовалось обеспечить соблюдение строгих требований к точности измерений, установленных Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. № П/0393, а также учитывать особенности эксплуатации действующих промышленных объектов. Эксперты применяли методы анализа материалов, нормативно-правовых актов (Земельный кодекс РФ, Градостроительный Кодекс РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации недвижимости», «О кадастровой деятельности», «О землеустройстве», «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»), визуального обследования, логического сопоставления данных натурного обследования с техническими нормативами, в частности со Сводом правил СП 4.13130.2013, что позволило выработать обоснованные варианты сервитута с учетом всех технических требований и ограничений, а также произвести графическое моделирование и расчеты.

Пронумерованный список вопросов, поставленных перед экспертом:

1. Имеется ли возможность у истца эксплуатировать здание с кадастровым номером 50:37:0060601:115 и земельные участки с кадастровыми номерами 50:37:0060601:5, 50:37:0060601:500 с целью реализации уставной деятельности без установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:37:0000000:10334?
2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить наименее обременительный вариант сервитута с указанием поворотных точек, площади земельного участка, с учетом необходимости:
   • прохода персонала/посетителей по маршруту, предназначенному для пешеходов, наименее короткому и безопасному, в том числе в условиях обязательности оформления пропусков в единственном организованном Ответчиком месте в «бюро пропусков» на КПП №1;
   • эксплуатации здания и его ремонта (капитальный ремонт в объеме реконструкции фасадов и кровли, а также текущие ремонты по эксплуатации здания по необходимости);
   • реконструкции здания, в частности демонтажа/ликвидации неэксплуатируемой части;
   • обслуживания коммуникаций (электрические сети, трансформатор, системы тепло/водоснабжения, резервный дизельный электрогенератор, баллонная рампа (объект ОПО согласно ФЗ-116), аварийные эвакуационные выходы);
   • обслуживания контейнеров ТБО/ТКО в целях вывоза ТБО/ТКО;
   • погрузки/разгрузки товарно-материальных ценностей и образцов для испытаний (металлопрокат для производственных целей длиной до 12м, габаритные образцы тепломеханического и электротехнического оборудования до 10 тонн, погрузо-разгрузочные работы с разворотом полуприцепов);
   • проезда транспорта истца, поставщиков и заказчиков, управляющих и надзорных органов (количество транспорта и техники Истца для служебных целей - 7 единиц, до 100 единиц в месяц въезжающей/выезжающей техники поставщиков/заказчиков и управляющих/надзорных органов в условиях обязательности оформления пропусков в единственном организованном Ответчиком месте в «бюро пропусков» на КПП №1).
3. В случае отрицательного ответа на первый вопрос и исходя из выводов по второму вопросу, определить размер ежемесячной платы за пользование сервитутом?