Экспертиза №111907

Предметом исследования являлся комплекс объектов недвижимости, включающий части нежилых зданий и прилегающие к ним земельные участки. Особенностью объектов исследования стало их техническое состояние: значительная часть нежилых зданий характеризовалась высоким уровнем износа и аварийным состоянием основных конструкций, вплоть до отсутствия кровли, что представляло собой существенный фактор при оценке их рыночной стоимости. Земельные участки были отнесены к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для размещения отделочного производства.

Перечень объектов исследования:

1. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 436,4 кв.м, этаж 1,2.
2. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 2051,60 кв.м, 1-3 этаж.
3. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 1725,70 кв.м, 1-2 этаж.
4. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 542,10 кв.м, этаж 2.
5. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 466,40 кв.м, цокольный этаж.
6. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 5043,90 кв.м, 1-2 этаж.
7. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 6912,30 кв.м, 1-2 этаж.
8. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 2272,50 кв.м, 1-2 этаж.
9. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 3248,60 кв.м, 1-3 этаж.
10. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 1988,40 кв.м, 1-3 этаж.
11. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 8889,60 кв.м, 1-3 этаж.
12. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1245 кв.м.
13. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1437 кв.м.
14. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 3117 кв.м.
15. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1120 кв.м.
16. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 3107 кв.м.
17. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 3828 кв.м.
18. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1530 кв.м.
19. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 822 кв.м.
20. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1685 кв.м.
21. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1007 кв.м.
22. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 5144 кв.м.
23. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 247 кв.м.

Экспертиза была назначена для определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости, включающего части нежилых зданий и прилегающие к ним земельные участки, расположенных в Московской области. Эта задача являлась ключевой для разрешения спора по делу №А40-112955/19-36-128 Арбитражного суда города Москвы. Датой оценки было установлено 30 мая 2017 года, что соответствовало дате оспариваемой сделки. В процессе выполнения экспертизы экспертам предстояло провести детальный анализ и выявить все существенные факторы ценообразования для каждого из 23 исследуемых объектов. Это включало исследование их индивидуальных характеристик, таких как общая площадь, фактическая этажность и целевое назначение. Основным вызовом стало определение адекватной рыночной стоимости большинства нежилых зданий, которые, согласно предоставленным техническим отчетам, находились в весьма неудовлетворительном состоянии на дату оценки. Некоторые из них характеризовались значительным физическим износом, включая существенные повреждения фундамента и стен, а в отдельных случаях – полным отсутствием кровли, что классифицировалось как аварийное техническое состояние. Это потребовало глубокого анализа и применения специализированных корректировок для отражения реальной ценности объектов в таком состоянии. Важно отметить, что физический осмотр объектов недвижимости экспертами не выполнялся, и оценка их состояния базировалась исключительно на информации из технических отчетов, содержащихся в материалах дела. Данное обстоятельство требовало особенно тщательной работы с документацией и обоснования всех сделанных допущений.

Для обеспечения объективности и достоверности результатов, эксперты строго следовали требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и судебно-экспертной работы. В частности, применялись положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Гражданского и Земельного кодексов РФ. Методологическая основа экспертизы соответствовала Федеральным стандартам оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости» и ФСО № 8 «Оценка бизнеса»). Ключевым использованным подходом стал сравнительный подход, выбранный в связи с наличием достаточного объема рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости в Московской области. Этот подход основывался на анализе предложений о продаже сопоставимых объектов, с последующим применением необходимых корректировок. Корректирующие коэффициенты учитывали как изменения рыночных цен с даты оценки до момента проведения экспертизы, так и специфические факторы сделки, такие как возможный торг, а также критический фактор – техническое состояние оцениваемых объектов, уровень износа которых был весьма высок для многих зданий. При этом затратный и доходный подходы были обоснованно признаны неприемлемыми. Затратный подход не мог быть применен из-за сложности корректной оценки износа для частей зданий, а доходный подход – из-за невозможности обоснованного прогнозирования ожидаемых доходов от использования объектов, находящихся в аварийном или сильно изношенном состоянии на дату оценки. Эти методологические решения обеспечили адекватное отражение рыночной ситуации.

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость следующих объектов недвижимости на дату совершения оспариваемой сделки – 30 мая 2017 г.:
1. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 436,4 кв.м, этаж 1,2.
2. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 2051,60 кв.м, 1-3 этаж.
3. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 1725,70 кв.м, 1-2 этаж.
4. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 542,10 кв.м, этаж 2.
5. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 466,40 кв.м, цокольный этаж.
6. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 5043,90 кв.м, 1-2 этаж.
7. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 6912,30 кв.м, 1-2 этаж.
8. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 2272,50 кв.м, 1-2 этаж.
9. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 3248,60 кв.м, 1-3 этаж.
10. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 1988,40 кв.м, 1-3 этаж.
11. Часть нежилого здания, назначение: нежилое, общая площадь 8889,60 кв.м, 1-3 этаж.
12. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1245 кв.м.
13. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1437 кв.м.
14. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 3117 кв.м.
15. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1120 кв.м.
16. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 3107 кв.м.
17. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 3828 кв.м.
18. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1530 кв.м.
19. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 822 кв.м.
20. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1685 кв.м.
21. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 1007 кв.м.
22. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 5144 кв.м.
23. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения отделочного производства, общая площадь 247 кв.м.