Экспертиза №111921

Объектами исследования являлось нежилое здание, представляющее собой трансформаторную подстанцию, и комплекс электротехнического оборудования, расположенный внутри нее. Трансформаторная подстанция — это сооружение электроэнергетики, предназначенное для приема, преобразования (повышения или понижения) напряжения в сети переменного тока и распределения электроэнергии. Объекты исследования обладали специфическими характеристиками, определяющими их как специализированные для электроэнергетической отрасли.

Общее техническое состояние нежилого здания было оценено как хорошее, а оборудование визуально находилось в рабочем состоянии на момент осмотра.

• Нежилое здание (трансформаторная подстанция):
  • Общая площадь: 158,2 кв.м.
  • Год постройки (ввода в эксплуатацию): 1989.
  • Количество этажей: 1 наземный, 1 подземный.
  • Высота потолков: 4,20 м.
  • Материал наружных стен: железобетон.
  • Фундамент: железобетонный ленточный.
  • Кровля: рулонная.
  • Окна: отсутствуют.
  • Двери: металлические.
  • Инженерные системы: Электроснабжение имеется, отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение отсутствуют.
  • Техническое состояние: хорошее (физический износ 16%).
• Электротехническое оборудование (в комплекте):
  1. Трансформаторы ТСЗ-630/10-65УХЛ4 (4 шт.)
  2. Ячейки РВФЗ-10/400-МВ-ТПЛ (8 шт.)
  3. Кабель ААБгл-10:3*95L (460 м)
  4. Боты электрические (2 шт.)
  5. Высоковольтные ячейки КСО-226 (8 шт.)
  6. Высоковольтные выключатели ВМГ-10 (8 шт.)
  7. Коврики диэлектрические (10 шт.)
  8. Линейные разделители РВЗ-10/400 (8 шт.)
  9. Полезное пространство (2 шт.)
  10. Приводы электрические ПП-67-У2 (8 шт.)
  11. Сетка "рабица" (24 м2)
  12. Счетчики «Меркурий» 230 ART-OOCN 3*100v (6 шт.)
  13. Трансформаторы тока ТПЛ-10 (16 шт.)
  14. Указатель напряжения УВН-10 (1 шт.)
  15. Шинные разъединители РВФЗ-10/400 (8 шт.)
  16. Шины алюминиевые 40*4 (12 м)
  17. Шины алюминиевые 80*5 (27 м)
  18. Шкафы собственных нужд ШПСН (2 шт.)
  19. Штанги диэлектрические (2 шт.)
  20. Щит собственных нужд РП (1 шт.)

Основной целью проведенной судебной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости нежилого здания — трансформаторной подстанции, а также размещенного в ней оборудования. Эта задача была обусловле судебным разбирательством в Арбитражном суде города Москвы. В ходе работы экспертам предстояло решить сложную задачу по оценке специализированных объектов, для которых рыночные данные о сделках купли-продажи или аренды крайне ограничены. Определение рыночной стоимости требовало глубокого анализа технических характеристик объектов, их состояния, функционального назначения и соответствия стандартам отрасли. Были учтены требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ и Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ, а также Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7 и ФСО №10).

Для достижения поставленной цели эксперты столкнулись с рядом методологических вызовов. В частности, был проведен тщательный анализ рынка с целью поиска сопоставимых аналогов, однако, из-за узкой специализации объекта, данные для сравнительного и доходного подходов оказались недостаточными. Это потребовало применения затратного подхода как наиболее адекватного для данных условий, в котором использовался метод сравнительной единицы для оценки здания. Были выполнены расчеты полной восстановительной стоимости, определен физический и функциональный износ как самого здания, так и всего комплекса оборудования. Экспертами были учтены утвержденные индексы изменения сметной стоимости и строительно-монтажных работ, а также справочные данные по корректирующим коэффициентам для машин и оборудования. Особое внимание было уделено детальному описанию каждого элемента оборудования, его техническим и эксплуатационным характеристикам, что позволило объективно оценить его стоимость в рамках принятого методологического подхода.

1. Какова рыночная стоимость нежилого здания, трансформаторной подстанции с кадастровым номером объекта: [удалено], площадью [удалено] кв.м., инв. № [удалено], расположенное по адресу: г. Москва, Рубцовская набережная, д. 3 стр. 18 на момент оценки совместно с оборудованием, указанным в приложении №1 к Договору залога недвижимости к Договору возмездного денежного займа от [дата удалена] года.