Экспертиза №138249

Объектом исследования являлось нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Исследование включало подробный анализ физических характеристик объекта, его технического состояния, а также инфраструктуры и окружения. Особенностью помещения является наличие отдельного входа, что существенно для его коммерческого использования.

Многоквартирный жилой дом, где находится объект, был построен в 1934 году и имеет пять этажей. Стены несущие, выполнены из кирпича, перекрытия деревянные, крыша скатная. Техническое состояние здания оценивалось как удовлетворительное, несмотря на то, что дом был включен в решение о реновации. Это позволило рассматривать объект как пригодный к эксплуатации, без учета факта аварийности, для целей оценки.

• Нежилое помещение:
  • Общая площадь: 125,8 кв.м
  • Этаж расположения: 1 (встроенно-пристроенное помещение)
  • Назначение: нежилое помещение
  • Текущее использование: нежилое помещение
  • Наличие отдельного входа: Имеется
• Инженерное обеспечение объекта:
  • Теплоснабжение: Центральное
  • Электроснабжение: Центральное
  • Водоотведение: Центральное
  • Холодное водоснабжение: Центральное
  • Горячее водоснабжение: Автономное (квартирный котел)
• Дом, в котором расположено помещение:
  • Год постройки: 1934
  • Количество этажей: 5
  • Стены несущие: кирпич
  • Перекрытия: деревянные
  • Крыша: скатная
  • Техническое состояние: удовлетворительное

Целью проведения данной судебной оценочной экспертизы являлось всестороннее определение рыночной стоимости нежилого помещения и размера убытков, включая упущенную выгоду, возникших в связи с его изъятием для государственных нужд. Экспертное исследование было инициировано определением судебной коллегии по гражданским делам, поставившим перед экспертом комплекс задач. Для достижения поставленных целей эксперт ознакомился с предоставленными материалами дела, осуществил сбор и детализированный анализ информации, необходимой для проведения корректной оценки. Этот процесс включал изучение количественных и качественных характеристик объекта, выявление политических, экономических, социальных и экологических факторов, влияющих на его стоимость, а также анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости. В ходе работы также были рассмотрены правоустанавливающие документы на объект, сведения об обременениях, физические свойства, технические и эксплуатационные характеристики помещения, степень его износа и устаревания. Особое внимание уделялось анализу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, что является ключевой предпосылкой для стоимостной оценки, выражающей мнение эксперта, основанное на аналитических навыках и текущем состоянии рынка.

В процессе экспертизы были применены методы оценочной деятельности в соответствии с действующими нормативными актами, включая Федеральные стандарты оценки (ФСО № II, III, V, VII). Основным применяемым подходом был выбран сравнительный подход, поскольку на рынке имелась достаточная и достоверная информация о схожих объектах-аналогах. Применение данного подхода потребовало тщательного анализа рыночных цен предложений, выявления различий между объектом оценки и аналогами, а также внесения соответствующих корректировок на ценообразующие факторы, такие как площадь, отделка, этаж расположения, возможность торга и наличие земельного участка. Дополнительно был выполнен расчет убытков, в том числе связанных с временным пользованием иным нежилым помещением, расходами на переезд, риэлторскими услугами и оформлением права собственности на новое помещение, а также определена упущенная выгода. Сложность заключалась в корректном учете всех прямых и косвенных потерь, которые возникли бы у собственника при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, опираясь на рыночные данные по аренде и сопутствующим услугам в соответствующем сегменте рынка Москвы.

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 125,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, д. 4/117.
2. Определить размер убытков, включающих упущенную выгоду, причиненных изъятием нежилого помещения общей площадью 125,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Краснодарская, д. 4/117.