Примеры выполненных экспертиз — Оценка недвижимости

Корпоративный спор возник из-за выплаты за долю в компании: оценочная экспертиза устанавливала её действительную стоимость с учётом залога помещений в Москве. Эксперты выехали на осмотр коммерческой недвижимости в Москве; работу распределили по направлениям оценки бизнеса и недвижимости, бухгалтерского учёта и налогообложения. Расчёт охватывал 3 объекта общей площадью около 1 100 квадратных метров и бухгалтерскую отчётность за 2 даты.

Стоимость бизнеса рассчитывали методом чистых активов, а помещения сопоставляли с 9 рыночными предложениями. При корректировках учитывали линию застройки, высоту потолков, интенсивность движения, площадь и состояние отделки. На выезде эксперты выполнили визуальный осмотр и фотофиксацию, затем сверили наблюдения с правоустанавливающими документами. Финансовые показатели проверяли документальным контролем и анализом отчётности на соответствующие даты.

Стороны спорили о стоимости загородного дома с земельным участком: оценочная экспертиза определяла рыночную стоимость каждой части недвижимости. Эксперты выехали на осмотр дома в Тульскую область и выполнили наружную фотофиксацию. В работе участвовали эксперты по экономике, финансам, бухгалтерскому учёту, анализу хозяйственной деятельности и страхованию. Эти профили требовались для раздельного расчёта стоимости здания и земли.

Эксперты изучили 2 тома дела, 3 предложения участков и 5 предложений коттеджей с землёй. Метод сравнения продаж включал сопоставление местоположения, площади и состава предложения, расчёт удельных цен и корректировку на торг. Рыночные объявления эксперты проверяли по сегменту жилой недвижимости. Отбор выборки они соотнесли с ФСО № 1 и ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Раздел жилого дома и участка вызвал спор: комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза проверяла возможность раздела и требуемое переоборудование. Эксперты выехали на осмотр в Брянскую область. В комиссии работали эксперты по строительству, городскому кадастру и ЖКХ; они изучили планировку здания, коммуникации и земельные границы. Каждую предполагаемую часть дома соотносили с отдельным выходом и подведением инженерных сетей.

Площадь дома составляла около 120 квадратных метров, участка — около 2600 квадратных метров. Эксперты выполнили визуально-инструментальный осмотр и тахеометрическую съёмку, а обмеры провели дальномером Leica DISTO X4. Полевые измерения обрабатывали в AutoCAD, контуры связывали с поэтажными перечнями помещений и кадастровым планом. Схемы перераспределения площадей проверяли с учётом будущих входов, инженерных вводов и доступа к территории общего пользования. Для оценки использовали выборку рыночных предложений по сопоставимой недвижимости.

Стороны спорили о проезде к садоводческой территории и плате за землю: комплексная строительно-техническая, экономическая и землеустроительная экспертиза устанавливала варианты доступа и плату. Эксперты выехали на осмотр в деревню Чистое Озеро. В комиссии работали эксперты по землеустройству и кадастру, электротехнике, экономике и оценке. Они изучили 8 томов дела и 3 кадастровых плана.

На местности эксперты сняли 26 характерных точек, включая повороты, ворота, ограждения и опоры. Затем они привязали ориентиры к кадастровой основе методом полярных засечек и подготовили схему в AutoCAD. Параметры проезда они сопоставили с требованиями СП 53.13330.2011 и правилами охранных зон электросетей. Для расчёта платы за землю эксперты рассматривали метод сравнения продаж.

Стороны спорили, сколько стоит офисное помещение площадью около 410 квадратных метров в Москве: оценочная экспертиза определяла его среднюю рыночную стоимость на дату оценки. Работу провели по 33 листам материалов дела без осмотра объекта: параметры для расчётов приняли по судебным документам и открытым сведениям. Эксперты по оценке недвижимости и бизнеса анализировали сегмент московской коммерческой недвижимости.

В сравнительном подходе эксперты использовали предложения о продаже, а в доходном — арендную модель и прямую капитализацию. Для поправки на доступность метро они обработали около 575 рыночных записей. Затем сопоставили площадь, этаж, тип помещения, расположение, вход, класс офиса и отделку. Расчёт учитывал периоды простоя, срок размещения объявления и скидку на торг. Ориентиры двух подходов взвесили по достоверности сведений и применимости к офису.

После выхода из общества стороны спорили о выплате за долю в бизнесе: при оценке действительной стоимости доли участника общества с ограниченной ответственностью требовалось рассчитать её размер. Работу провели в Москве по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты по экономике, финансам, бухгалтерскому учёту и налогообложению изучили динамику показателей за 3 отчётных года и рассчитывали стоимость на 2 даты.

Балансовые данные сопоставляли с рыночной оценкой коммерческого здания площадью около 1000 квадратных метров. Ценовую выборку сформировали методом сравнения продаж из 3 предложений и скорректировали по условиям торга. Метод чистых активов связывал стоимость недвижимости с активами и обязательствами бизнеса. Календарные интервалы между отчётными и расчётными датами использовали для пропорционального распределения прибыли и амортизации.

Стороны спорили о стоимости птицефабрики на дату соглашения: оценочной экспертизе предстояло определить рыночную стоимость участка и 8 нежилых зданий. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты в области оценки недвижимости и строительства обработали 4 комплекта документов о 9 объектах: участке около 5 гектаров и зданиях общей площадью около 12 200 квадратных метров.

Эксперты анализировали ретроспективный рынок по 3 ценовым предложениям сельскохозяйственных участков, а ценовую выборку проверяли статистически. Для 8 корпусов они применили метод замещения и электронную версию УПВС, сопоставляя строительные объёмы, индексы пересчёта и накопленный износ. Расчётная модель учитывала временной срез рынка, назначение земли и потери инвестора. Земельную и строительную части привели к единой дате, сохранив раздельные вычисления по каждому виду недвижимости.

Стороны спорили о стоимости земельных участков и жилых строений в Московской области: оценочная экспертиза устанавливала их рыночную стоимость и стоимость долей. Эксперты выехали к жилой недвижимости, провели визуальный осмотр и фотофиксацию. На месте они описали конструктивные элементы, отделку и инженерное оснащение строений. Работу выполнили эксперты в области оценки недвижимости и строительно-технической экспертизы.

Расчётная модель опиралась на сравнительный подход и метод количественных корректировок. Эксперты сформировали 2 выборки, включив по 4 предложения для земли и индивидуальных домов. Они проверяли сопоставимость по назначению, местоположению, площади, коммуникациям, состоянию и дополнительным улучшениям, учитывая рыночную конъюнктуру, ценовые диапазоны и единицы сравнения. Для земли единицей сравнения служил квадратный метр.

При разделе имущества стороны спорили о составе и цене домашних вещей: оценочная экспертиза в Москве должна была проверить их наличие и рассчитать рыночную стоимость на дату оценки. Эксперты-оценщики выехали в жилое помещение и работали с перечнем из 18 заявленных позиций. После осмотра они применяли 2 оценочных подхода к разным группам имущества.

Визуальный осмотр сочетали с фотофиксацией и анализом соответствующих сегментов рынка. Затратный подход опирался на цену однородного объекта и совокупный износ; сравнительный — на предложения продавцов подержанных вещей. Для цен предложений учитывали поправку на торг, а срок эксплуатации соотносили с физическим состоянием. Расчёты охватывали бытовую технику, мебель и элементы квартирного оснащения.

В деле о банкротстве спорили о стоимости всех акций энергетического предприятия: оценочная экспертиза устанавливала рыночную стоимость 100% пакета на дату оценки. Для арбитражного разбирательства в Москве эксперты работали по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты по оценке бизнеса и финансов изучили 9 томов и провели 3 группы расчётов: для капитальных объектов, движимого имущества и пакета акций.

Имущественную базу формировали балансовые формы, инвентарные ведомости и технические паспорта. Капитальные объекты рассчитывали по УПВС, движимое имущество — индексным методом, а акции — методом чистых активов. Расчётную модель соотносили с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Корректировки отражали сроки ввода имущества и отраслевое изменение цен.

Стороны спорили о качестве строительства жилого дома и цене ремонта: комплексная судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза проверяла соответствие работ договору и проекту. Эксперты выехали на осмотр в Московскую область; в работе участвовали эксперты по строительству, строительно-технической и стоимостной экспертизе, оценке стоимости. Эксперты сопоставили с проектными решениями свыше 20 листов договорной и технической документации.

При осмотре эксперты проверяли инженерные коммуникации, ограждающие конструкции и узлы сопряжений. Они выполнили визуально-инструментальный осмотр с рулеткой Remomagnet и подготовили около 30 кадров фотофиксации. Для каждого спорного участка эксперты определяли ремонтные операции и объёмы ресурсов, а затем сводили их в расчётные позиции. Стоимость этих операций они рассчитывали затратным подходом и методом количественного обследования.

У организации изымали части двух коммерческих земельных участков для государственных нужд: оценочная экспертиза определяла размер возмещения на установленную дату. Работу провели по материалам дела без осмотра участков в Красной Горке. Эксперты по оценке недвижимости, экономике и антикризисному управлению анализировали 2 исходных участка и состав возможных выплат в сфере коммерческой недвижимости Московской области.

Расчётная модель охватывала прекращаемые права, упущенную выгоду, обязательства и иные возможные убытки. Эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж и сопоставили землю с тремя рыночными предложениями. Затем они корректировали сравнение по 4 параметрам: виду права, местоположению, площади и коммуникациям, используя ФСО № 1 и справочные данные рынка земельной недвижимости. Период предложений соответствовал ретроспективной дате оценки земли.

Стороны спорили о вложениях в загородную жилую недвижимость: комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза должна была определить объём улучшений и стоимость объекта на две даты. Эксперты выехали на осмотр в Московской области. В работе участвовали эксперты в области строительства, обследования зданий и оценки недвижимости. Они изучили 4 тома дела и рыночную выборку из 5 аналогов.

Ретроспективные расчёты строили затратным подходом: стоимость замещения индексировали к нужным датам и проверяли с учётом срока службы. Для земли применяли метод выделения, сопоставляя местоположение и физические характеристики предложений. Хронологию спорных строительных работ сверяли по техническому паспорту, проектной графике и фотофиксации. Ценовые индексы приводили показатели строительства к уровню каждой из двух дат оценки.

Стороны спорили о цене участка под торгово-складскую застройку: оценочная экспертиза должна была определить его рыночную стоимость в Красногорске без влияния дорожного съезда и придорожной полосы. Эксперты-оценщики работали по материалам дела без осмотра объекта. Территория площадью около 1,4 гектара рассматривалась на ретроспективную дату, установленную судом. В расчёт вошли характеристики земли, дорожное окружение и назначение под коммерческую застройку.

Для расчёта эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж и изучили 4 рыночные оферты — предложения о продаже в том же сегменте коммерческой недвижимости. Таблица корректировок учитывала площадь, вид права, транспортное положение, коммуникации и условия продажи. Весовые коэффициенты отражали близость каждого аналога к оцениваемой земле. Диапазоны поправок сверяли со «Справочником оценщика недвижимости-2016. Том III. Земельные участки» и «Сборником рыночных корректировок (СРК)».

Стороны спорили о стоимости жилой площади, подлежавшей передаче по инвестиционному контракту: оценочная экспертиза определяла рыночную цену 1 квадратного метра. Эксперты-оценщики экономического профиля работали по материалам дела и рыночным сведениям без осмотра объектов. Аналоги подбирали на рынке Московской области; жильё оценивали для 2 вариантов — с отделкой и без неё — на одну дату.

Сначала эксперты сформировали выборку из 8 рыночных предложений, затем отобрали 5 наиболее сопоставимых квартир. Методом прямого сравнительного анализа продаж они приводили цену каждого объявления к характеристикам оцениваемой жилой площади. Цены корректировали на торг, местоположение, площадь, этаж, тип дома, отделку и инженерное оснащение. Весовые коэффициенты рассчитывали по сумме поправок к каждому выбранному аналогу.

При разделе загородного дома с участком требовалось определить пригодность строения, возможность выдела и стоимость доли: проводилась комплексная оценочная, строительно-техническая экспертиза. Эксперты строительного и оценочного профилей выехали на осмотр в Московскую область и распределили между собой технические обмеры и рыночные расчёты. Работа охватила 2 тома дела и 4 вопроса о недвижимости.

Дом обмерили лазерным дальномером Leica DISTO D510, планировку и инженерное оснащение проверили методом натурного экспертного осмотра. Для расчётов отобрали 3 рыночных предложения по участкам и 2 предложения по загородным домам. Эксперты сравнили различия, влияющие на цену, и внесли поправки к предложениям. При корректировке учли рельеф, транспортную доступность и срок размещения предложения. Весовые коэффициенты — доли влияния аналогов — использовали при согласовании расчётов.

После пожара стороны спорили о страховой выплате за жилой дом: комплексная строительно-техническая оценочная экспертиза должна была определить площадь, стоимость и возможность восстановления. Эксперты выехали на осмотр в Московскую область и изучили 3 тома дела о страховой выплате после пожара. В комиссию вошли эксперты по промышленному и гражданскому строительству и оценке недвижимости.

При визуально-инструментальном осмотре эксперты выполнили наружные обмеры рулеткой Remomagnet и сделали 18 фотоснимков. Для ретроспективной оценки, то есть расчёта на прошлую дату, они применили затратный подход, метод сравнительной единицы и 3 проекта-аналога с регионального строительного рынка. Динамику строительных цен использовали для корректировки расчётов на предусмотренные судом даты, а возраст дома — для учёта физического износа.

После пожара стороны спорили о стоимости сельскохозяйственного здания и его восстановления: строительно-техническая и оценочная экспертиза должна была рассчитать 3 стоимостных показателя. Эксперты по строительству и оценке выехали на осмотр в Ивановскую область по месту нахождения объекта. Осмотр охватил наружные и внутренние конструктивные части. Эксперты обследовали строение площадью около 2100 квадратных метров и сопоставили материалы с 3 расчётными задачами.

Калькуляцию они разбили по конструкциям, пристройкам и инженерным системам. Эксперты применили затратный подход и метод сравнительной единицы, сопоставляя здание с укрупнённым аналогом сельскохозяйственного назначения. Ценовую базу пересчитали по региональным коэффициентам и индексам для двух дат. В таблицах отдельно отразили страховую оценку, затраты на восстановление и пригодные остатки по группам конструктивных элементов.

Стороны спорили о стоимости загородного дома с земельным участком на прошедшую дату: посредством оценочной экспертизы требовалось определить их рыночную стоимость. Эксперты по оценке недвижимости выехали на осмотр в Московскую область и изучили 6 групп регистрационных и технических документов на недвижимость. Работа охватывала дом, земельный участок и 4 рыночных аналога земли.

Для участка эксперты применили метод прямого сравнительного анализа продаж: предложения сопоставляли по сроку размещения, торгу, расположению, площади и инженерному обеспечению. Дом рассчитывали методом сравнительной единицы, используя укрупнённые показатели стоимости строительства и шкалу физического износа. Стоимостные показатели приводили к ретроспективной дате по строительным индексам. При согласовании аналогов учитывали суммы поправок и веса рыночных предложений.

Заказчик оспорил землеустроительные работы для электросетевого объекта: комплексная землеустроительная экспертиза по установлению объема оказанных услуг (работ) проверяла их объём, стоимость и сроки. Эксперты выехали на объекты энергетической инфраструктуры Воронежской области. В работе участвовали эксперты по землеустройству, городскому кадастру и строительно-технической экспертизе. Работу организовали с учётом территориальной рассредоточенности площадок в регионе.

Эксперты изучили свыше 500 листов материалов дела и электронные документы на 2 оптических дисках. Натурный экспертный осмотр сопровождался фотофиксацией и измерениями лазерным дальномером Leica DISTO D510. Расчётно-аналитическим методом эксперты сопоставляли сметные позиции с кадастровыми паспортами, соглашениями и отчётами об оценке. Сроки проверяли по календарному графику, актам приёмки и последовательности передачи документации.