Экспертиза №118964

Объектами исследования являлись помещения административно-делового объекта, расположенные в многоэтажном здании, а также машиноместа, входящие в состав этого же объекта. Здание находится в жилой части города, характеризуется хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Офисные помещения, расположенные на средних этажах, имеют хороший ремонт.

Основное здание административно-делового объекта было построено в 2014 году, имеет 10 этажей, железобетонные перекрытия и панельный каркас. В здании предусмотрены лифты и охрана на входе. Инженерные коммуникации присутствуют. Окна выполнены из ПВХ, полы в коридорах выложены плиткой, в кабинетах — плиткой или ламинатом. Удобства расположены на каждом этаже. Ближайшая станция метро находится на расстоянии 800 метров.

• Офисные помещения:
  • Расположение: 6, 7, 8 и 9 этажи административно-делового объекта.
  • Назначение: офисное.
  • Состояние: помещения чистые, с отоплением, электроснабжением, ПВХ окнами.
  • Класс: высококлассные офисы (класса А, В+), оборудованные современными системами, развитой инфраструктурой.
  • Площадь: варьируется от 52.9 кв.м до 176.2 кв.м.
  • Кадастровые номера: 77:02:0021003:2657, 77:02:0021003:2695, 77:02:0021003:2647, 77:02:0021003:2663, 77:02:0021003:2648, 77:02:0021003:2705, 77:02:0021003:2644, 77:02:0021003:2690, 77:02:0021003:2691, 77:02:0021003:2692, 77:02:0021003:2704, 77:02:0021003:2670, 77:02:0021003:2697, 77:02:0021003:2658, 77:02:0021003:2686, 77:02:0021003:2654, 77:02:0021003:2641, 77:02:0021003:2653, 77:02:0021003:2672, 77:02:0021003:2700, 77:02:0021003:2650, 77:02:0021003:2661, 77:02:0021003:2702, 77:02:0021003:2701, 77:02:0021003:2687, 77:02:0021003:2696, 77:02:0021003:2668, 77:02:0021003:2681, 77:02:0021003:2659, 77:02:0021003:2662, 77:02:0021003:2660, 77:02:0021003:2664, 77:02:0021003:2667, 77:02:0021003:2705 (повторно), 77:02:0021003:2674, 77:02:0021003:2649, 77:02:0021003:2651.
• Машиноместа:
  • Расположение: 0 (подземный) этаж.
  • Назначение: место для размещения транспортного средства.
  • Характеристики: разграниченная территория, отделенная элементами конструкции и разметкой, соответствует требованиям СНиП 21-09-99. Паркинг вентилируемый, отапливаемый, с круглосуточной охраной.
  • Площадь: варьируется от 11.5 кв.м до 14.1 кв.м.
  • Кадастровые номера: 77:02:0021003:2714, 77:02:0021003:2785, 77:02:0021003:2725, 77:02:0021003:2716, 77:02:0021003:2727, 77:02:0021003:2728, 77:02:0021003:2749, 77:02:0021003:2707, 77:02:0021003:2747, 77:02:0021003:2746, 77:02:0021003:2737, 77:02:0021003:2738, 77:02:0021003:2783, 77:02:0021003:2781, 77:02:0021003:2723, 77:02:0021003:2780, 77:02:0021003:2713, 77:02:0021003:2709, 77:02:0021003:2748, 77:02:0021003:2731, 77:02:0021003:2776, 77:02:0021003:2775, 77:02:0021003:2745, 77:02:0021003:2724, 77:02:0021003:2743, 77:02:0021003:2777, 77:02:0021003:2784, 77:02:0021003:2740, 77:02:0021003:2779, 77:02:0021003:2717, 77:02:0021003:2729, 77:02:0021003:2736, 77:02:0021003:2734, 77:02:0021003:2711, 77:02:0021003:2744, 77:02:0021003:2712, 77:02:0021003:2721, 77:02:0021003:2720, 77:02:0021003:2722, 77:02:0021003:2715, 77:02:0021003:2718.

Экспертиза была проведена с целью определения рыночной стоимости помещений административно-делового объекта, включающих офисы и машиноместа. В процессе выполнения работы экспертами была тщательно изучена представленная судом документация по делу, а также собран значительный объем информации о соответствующих рыночных условиях. Был проведен глубокий анализ общих и специфических данных, касающихся рынка недвижимости, включая факторы спроса и предложения, а также различные ценообразующие элементы. При проведении исследования эксперты сталкивались со сложностями, связанными с необходимостью комплексного анализа объектов различного функционального назначения – офисных помещений и машиномест – в условиях динамично меняющейся экономической ситуации на рынке недвижимого имущества. Для обеспечения достоверности и объективности результатов применялись принципы и методы, соответствующие федеральному законодательству в области оценочной деятельности.

В ходе работы использовались следующие нормативные документы и стандарты: Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3. Также были применены Общие федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 (ФСО I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия», ФСО II «Виды стоимости», ФСО III «Процесс оценки», ФСО V «Подходы и методы оценки»), и Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости». Была обоснована применимость сравнительного подхода как наиболее релевантного для данного типа объектов в условиях активного рынка, с использованием метода сравнительной единицы (сравнения продаж), основанного на анализе рыночных данных и корректировках на торг, площадь и другие ценообразующие факторы. От доходного и затратного подходов эксперты отказались в связи с активностью рынка и недостаточной объективностью их применения для данной задачи. Осмотр объектов оценки осуществлялся с фотофиксацией и составлением Акта осмотра, а машиноместа оценивались с учетом требований Строительных норм и правил РФ (СНиП 21-09-99) для автостоянок.

1. Какова рыночная стоимость помещений административно-делового объекта, расположенных по адресу: г. Москва, СВАО, 17-й проезд Марьиной Рощи, д.4, корп. 1 со следующими кадастровыми номерами:
   • 77:02:0021003:2657; 77:02:0021003:2695; 77:02:0021003:2647; 77:02:0021003:2663; 77:02:0021003:2648; 77:02:0021003:2714; 77:02:0021003:2785; 77:02:0021003:2725; 77:02:0021003:2716; 77:02:0021003:2727; 77:02:0021003:2728; 77:02:0021003:2749; 77:02:0021003:2707; 77:02:0021003:2747; 77:02:0021003:2746; 77:02:0021003:2737; 77:02:0021003:2738; 77:02:0021003:2783; 77:02:0021003:2781; 77:02:0021003:2723; 77:02:0021003:2780; 77:02:0021003:2713; 77:02:0021003:2709; 77:02:0021003:2748; 77:02:0021003:2731; 77:02:0021003:2776; 77:02:0021003:2775; 77:02:0021003:2745; 77:02:0021003:2724; 77:02:0021003:2743; 77:02:0021003:2777; 77:02:0021003:2784; 77:02:0021003:2740; 77:02:0021003:2779; 77:02:0021003:2717; 77:02:0021003:2729; 77:02:0021003:2736; 77:02:0021003:2734; 77:02:0021003:2711; 77:02:0021003:2744; 77:02:0021003:2712; 77:02:0021003:2721; 77:02:0021003:2720; 77:02:0021003:2722; 77:02:0021003:2715; 77:02:0021003:2718; 77:02:0021003:2705; 77:02:0021003:2644; 77:02:0021003:2690; 77:02:0021003:2691; 77:02:0021003:2692; 77:02:0021003:2704; 77:02:0021003:2670; 77:02:0021003:2697; 77:02:0021003:2658; 77:02:0021003:2686; 77:02:0021003:2654; 77:02:0021003:2641; 77:02:0021003:2653; 77:02:0021003:2672; 77:02:0021003:2700; 77:02:0021003:2650; 77:02:0021003:2661; 77:02:0021003:2702; 77:02:0021003:2701; 77:02:0021003:2687; 77:02:0021003:2696; 77:02:0021003:2668; 77:02:0021003:2681; 77:02:0021003:2659; 77:02:0021003:2662; 77:02:0021003:2660; 77:02:0021003:2664; 77:02:0021003:2667; 77:02:0021003:2705; 77:02:0021003:2674; 77:02:0021003:2649; 77:02:0021003:2651.