Арбитражный суд Республики Татарстан | Дело №А65-5355/2017
Объект исследования
Объектами исследования выступали земельный участок и ряд нежилых одноэтажных зданий, ранее используемых в сельскохозяйственном производстве, таких как акклиматизаторы и птичники. Все объекты расположены в Московской области и образуют комплекс специализированной сельскохозяйственной недвижимости.
- Земельный участок:
- Площадь: 48314 кв.м.
- Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения
- Разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства
- Здание: Акклиматизатор №17
- Назначение: нежилое
- Этажность: 1-этажный
- Площадь: 1323,2 кв.м.
- Материал стен: Кирпич
- Отопление: Центральное
- Электроснабжение: В наличии
- Водоотведение, канализация: Местное
- Холодное водоснабжение (ХВС): Центральное
- Пол: Ж/б плитка
- Группа капитальности: I
- Общий износ на дату оценки: 30%
- Расчетный срок службы: 120 лет
- Здание: Акклиматизатор №16
- Назначение: нежилое
- Этажность: 1-этажный
- Площадь: 1325,9 кв.м.
- Материал стен: Кирпич
- Отопление: Центральное
- Электроснабжение: В наличии
- Водоотведение, канализация: Местное
- Холодное водоснабжение (ХВС): Центральное
- Пол: Ж/б плитка
- Группа капитальности: I
- Общий износ на дату оценки: 30%
- Расчетный срок службы: 120 лет
- Здание: Акклиматизатор №15
- Назначение: нежилое
- Этажность: 1-этажный
- Площадь: 1344,9 кв.м.
- Материал стен: Кирпич
- Отопление: Центральное
- Электроснабжение: В наличии
- Водоотведение, канализация: Местное
- Холодное водоснабжение (ХВС): Центральное
- Пол: Ж/б плитка
- Группа капитальности: I
- Общий износ на дату оценки: 30%
- Расчетный срок службы: 120 лет
- Здание: Птичник №23а
- Назначение: нежилое
- Этажность: 1-этажный
- Площадь: 1688 кв.м.
- Материал стен: Кирпич
- Отопление: Центральное
- Электроснабжение: В наличии
- Водоотведение, канализация: Местное
- Холодное водоснабжение (ХВС): Центральное
- Пол: Ж/б плитка
- Группа капитальности: I
- Общий износ на дату оценки: 31%
- Расчетный срок службы: 120 лет
- Здание: Птичник №23
- Назначение: нежилое
- Этажность: 1-этажный
- Площадь: 1729,9 кв.м.
- Материал стен: Кирпич
- Отопление: Центральное
- Электроснабжение: В наличии
- Водоотведение, канализация: Местное
- Холодное водоснабжение (ХВС): Центральное
- Пол: Ж/б плитка
- Группа капитальности: I
- Общий износ на дату оценки: 31%
- Расчетный срок службы: 120 лет
- Здание: Птичник №22
- Назначение: нежилое
- Этажность: 1-этажный
- Площадь: 1730,6 кв.м.
- Материал стен: Кирпич
- Отопление: Центральное
- Электроснабжение: В наличии
- Водоотведение, канализация: Местное
- Холодное водоснабжение (ХВС): Центральное
- Пол: Ж/б плитка
- Группа капитальности: I
- Общий износ на дату оценки: 31%
- Расчетный срок службы: 120 лет
- Здание: Птичник №21
- Назначение: нежилое
- Этажность: 1-этажный
- Площадь: 1729,2 кв.м.
- Материал стен: Кирпич
- Отопление: Центральное
- Электроснабжение: В наличии
- Водоотведение, канализация: Местное
- Холодное водоснабжение (ХВС): Центральное
- Пол: Ж/б плитка
- Группа капитальности: I
- Общий износ на дату оценки: 31%
- Расчетный срок службы: 120 лет
- Здание: Птичник №20
- Назначение: нежилое
- Этажность: 1-этажный
- Площадь: 1675,4 кв.м.
- Материал стен: Кирпич
- Отопление: Центральное
- Электроснабжение: В наличии
- Водоотведение, канализация: Местное
- Холодное водоснабжение (ХВС): Центральное
- Пол: Ж/б плитка
- Группа капитальности: I
- Общий износ на дату оценки: 31%
- Расчетный срок службы: 120 лет
Город
Адрес
Цель экспертизы
Целью проведения экспертизы являлось определение рыночной стоимости комплекса недвижимого имущества, состоящего из земельного участка и ряда нежилых зданий (акклиматизаторов и птичников), по состоянию на конкретную отчетную дату — 01 июля 2016 года. При этом учитывался разрешенный вид использования земельного участка — исключительно для сельскохозяйственного производства. Эксперты столкнулись с рядом методологических и информационных трудностей, характерных для оценки специализированных объектов недвижимости, имеющих специфическое сельскохозяйственное назначение. В частности, был проведен глубокий анализ применимости трех основных подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. В процессе работы экспертами использовались предписания Федеральных законов «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001, «Гражданский кодекс Российской Федерации» №51-ФЗ от 30.11.1994, а также Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998. Особое внимание уделялось Федеральным стандартам оценки (ФСО) №1, №2, №3 и №7, утвержденным приказами Минэкономразвития России, которые регламентируют общие понятия оценки, требования к отчету и специфику оценки недвижимости. Для определения физического износа строительных конструкций была применена «Методика определения физического износа гражданских зданий», утвержденная приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404, а также соответствующие Ведомственные строительные нормы. Все эти стандарты и методики обеспечили строгую регламентацию процедуры и достоверность получаемых результатов в рамках оценочной деятельности.
В ходе исследования эксперты провели тщательный анализ рынка недвижимости для выявления сопоставимых объектов, что является ключевым этапом при формировании корректной оценки. Однако выявилась существенная сложность — наличие специализированных нежилых зданий (акклиматизаторов и птичников) сильно ограничило полноценное применение сравнительного подхода, поскольку на рынке отсутствовало достаточное количество объектов-аналогов, сходных по назначению, площади, конструктивным характеристикам и степени износа. Для земельного участка, несмотря на узкую специализацию, удалось отобрать ограниченное число аналогичных предложений, используя данные открытых источников и специализированные базы данных рынка недвижимости. При использовании затратного подхода возникали задачи корректного учета стоимости воспроизводства или замещения объектов, а также определения актуальной величины накопленного физического износа. Была применена методология расчета на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС), с последующей индексацией к ценам на отчетную дату и учетом территориальных коэффициентов. Расчет прибыли предпринимателя и потерь инвестора производился на основе рыночных данных по безрисковой ставке и показателям инфляции. Доходный подход, несмотря на его теоретическую применимость для коммерческой недвижимости, оказался невыполнимым из-за полного отсутствия достоверных данных о предполагаемых доходах и операционных расходах каждого объекта в отдельности, что сделало невозможным корректное прогнозирование будущих денежных потоков и расчет капитализации. Каждый отказ от применения определенного подхода или метода был детально обоснован в заключении в соответствии с принципами существенности, обоснованности и проверяемости, как это четко предписывается Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)». Экспертам требовалось не только собрать информацию, но и критически оценить ее достоверность и применимость к конкретным уникальным объектам для обеспечения объективности.
Вопросы на исследование
- Какова рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 01 июля 2016 г. (дату заключения соглашения) с учетом разрешенного вида использования земельного участка, а именно:
- земельный участок, площадью 48314 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино;
- нежилое здание: акклиматизатор №17, 1-этажный, площадью 1323,2 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино, ул. Промышленная, д.1, стр. 17;
- нежилое здание: акклиматизатор №16, 1-этажный, площадью 1325,9 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино, ул. Промышленная, д.1, стр. 17;
- нежилое здание: акклиматизатор №15, 1-этажный, площадью 1344,9 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино, ул. Промышленная, д.1, стр. 18;
- нежилое здание: птичник №23а, 1-этажный, площадью 1688 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино, ул. Промышленная, д.1, стр. 9;
- нежилое здание: птичник №23, 1-этажный, площадью 1729,9 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино, ул. Промышленная, д.1, стр. 10;
- нежилое здание: птичник №22, 1-этажный, площадью 1730,6 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино, ул. Промышленная, д.1, стр. 11;
- нежилое здание: птичник №21, 1-этажный, площадью 1729,2 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино, ул. Промышленная, д.1, стр. 11;
- нежилое здание: птичник №20, 1-этажный, площадью 1675,4 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе населенного пункта Ликино, ул. Промышленная, д.1, стр. 13.
Иллюстрации
Кейс связан со следующими видами экспертиз:
Смотрите также:
Экспертиза №66769
Арбитражный суд города Москвы | Дело №А40-145500/2017
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №73177
Арбитражный суд г. Москвы | Дело №А40-52476/19-83-329
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №75014
Долгопрудненский городской суд Московской области | Дело №2-108/19
Аннотация
Судебная комплексная химическая, автотехническая и оценочная экспертиза по установлению причин повреждений на кузове автомобиля и расчету стоимости их устранения. В рамках исследования был проведен визуальный осмотр автомобиля марки АУДИ А 4 для выявления пятен, потеков и изменений цвета на хромированных элементах, черных деталях и стеклах. Произведен лабораторный анализ образцов моющего средства «Пенактив «Профит» на соответствие нормативным требованиям ГОСТ в части концентрации водородных ионов, пенообразующей и моющей способности. Эксперты также выполнили экспериментальное исследование влияния нарушения технологии применения моющего средства на различные поверхности автомобиля. Проводился анализ технологической документации по разведению и использованию химических составов. Для определения размера расходов на восстановительный ремонт поврежденного транспортного средства был применен расчетный метод с использованием специализированного программного обеспечения, учитывающий стоимость ремонтных работ, материалов и запасных частей.
Вид экспертизы
Экспертиза №73190
Девятый арбитражный апелляционный суд | Дело №А40-230898/18
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №72806
Арбитражный суд г. Москвы | Дело №А40-2923/19-62-18
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №73817
Симоновский районный суд города Москвы | Дело №2-454/19
Аннотация
Вид экспертизы
