Экспертиза №92419

Объектом исследования являлось жилое помещение – однокомнатная квартира, расположенная в многоквартирном панельном доме в городе Москва. Особенности объекта обусловлены его расположением в районе Ново-Переделкино (ЗАО) с хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой и средней престижностью.

Здание, в котором находится квартира, общей площадью 38,9 кв.м, представляет собой 22-этажный многоквартирный панельный жилой дом 1992 года постройки. Состояние дома оценивается как хорошее, с железобетонными перекрытиями, центральными системами водоснабжения, отопления и канализации. Подъезд оснащен железной дверью и домофоном. Физический износ здания, рассчитанный методом срока жизни, составляет 19%, что соответствует очень хорошему техническому состоянию.

• Жилое помещение: Квартира
• Общая площадь: 38,9 кв.м
• Количество комнат: 1
• Площадь кухни: 9 кв.м
• Высота помещения: 2,50 м
• Балкон/лоджия: Балкон, остекленный
• Санузел: Раздельный, один
• Вид из окон: На улицу
• Подключения к коммуникациям: Электричество, холодное/горячее водоснабжение, канализация (все центральное)
• Кухонная плита: Электрическая
• Перепланировка: Отсутствует
• Дополнительные удобства: Интернет
• Состояние объекта: Хорошее (жилое), произведен косметический ремонт
• Полы: Кафель в санузле, ламинат в комнате, линолеум в коридоре и на кухне (линолеум требует замены)
• Стены: Обои во всей квартире, кафель в санузле (состояние хорошее)
• Окна: Пластиковые (состояние хорошее)
• Двери: Деревянные межкомнатные, железная входная (состояние хорошее)
• Сантехника: Состояние хорошее
• Отопление: Радиаторы (состояние хорошее)
• Водопровод: Стальные трубы (состояние хорошее)
• Канализация: ПВХ (состояние хорошее)
• Электроснабжение: Открытая проводка под потолком (требует ремонта)
• Внутренняя отделка: Среднего качества "Простая" (состояние хорошее)
• Тип дома: 22-этажный многоквартирный панельный
• Год постройки: 1992
• Состояние дома: Хорошее
• Материал наружных стен: Железобетон
• Состояние внешней отделки: Хорошее
• Перекрытия: Железобетонные
• Защищенность подъезда: Железная дверь, домофон
• Лифт: Есть
• Парковка: Стихийная возле дома
• Дополнительная информация: Снос или реконструкция дома не предполагаются

Основной целью проведения судебной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости права пользования и владения одной шестой долей жилого помещения, расположенного в Москве. Необходимость данной экспертизы возникла в рамках гражданского дела, по которому требовалось установить экономическую ценность указанной доли за ретроспективный период. Эксперт, столкнувшись с формулировкой вопроса, разделил его на две обособленные задачи: первая заключалась в определении рыночной стоимости права пользования долей на дату оценки, а вторая — в расчете стоимости владения той же долей за период с 08 апреля 2016 года по 08 марта 2020 года. Оценка долевой собственности всегда представляет собой определенную сложность, поскольку такие активы зачастую обладают пониженной ликвидностью и могут быть подвержены обесценению ввиду ограничений, связанных с совместным владением и распоряжением. Эти аспекты требовали особого внимания при выборе и применении методологии оценки.

Для решения поставленных задач эксперт применил комплексный подход, основываясь на принципах Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, 2, 3, 13). Были рассмотрены три традиционных подхода к оценке: доходный, затратный и сравнительный. Доходный подход не мог быть полностью реализован из-за отсутствия достаточных данных о сопоставимых доходах и расходах для fractional property interests. Затратный подход также оказался неоптимальным в данном случае, поскольку жилое помещение невозможно оценить в отрыве от земельного участка, а предоставление земельных участков под жилой фонд регулируется не сугубо рыночными отношениями. В итоге эксперт принял решение использовать сравнительный подход как наиболее адекватный для рынка недвижимости Москвы. Этот подход включал в себя тщательный сбор информации об аналогичных объектах на рынке, анализ их характеристик и внесение корректировок с учетом различий в состоянии, местоположении, площади и других факторах. Особое внимание уделялось корректировке стоимости доли на эффект обесценения, связанный с долевой собственностью, для чего применялись методы, в том числе, основанные на формуле Чилтона, с учетом эмпирически подтвержденных коэффициентов торможения. Для оценки стоимости владения за ретроспективный период проводился анализ архивных данных об арендных ставках на аналогичные объекты в указанном районе, что позволило рассчитать ежемесячные и кумулятивные показатели.

1. Определить рыночную стоимость права пользования 1/6 доли квартиры по адресу: г. Москва, ул. Чоботовская, д. 15.

2. Определить владение 1/6 доли квартиры по адресу: г. Москва, ул. Чоботовская, д. 15 за период с 08 апреля 2016 года по 08 марта 2020 года.