Экспертиза №105504

Объектами исследования являлись жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. При экспертном обследовании были выявлены особенности, повлиявшие на проведение экспертизы, включая несоответствия в данных о площади дома между различными официальными источниками (БТИ, ЕГРН) и смещение сведений о координатах жилого дома в ЕГРН. Также установлено фактическое разделение земельного участка на две части с помощью забора.

В ходе работ была зафиксирована ошибка, допущенная БТИ в поэтажном плане и экспликации, касающаяся площади и назначения некоторых помещений. Эти расхождения были уточнены путем натурных замеров, определивших актуальную площадь коридора и правильное обозначение помещения, ранее указанного как веранда, теперь — как сени.

• Жилой дом:
  • Фактическая площадь: 61,8 кв.м.
  • Площадь по данным БТИ: 61,4 кв.м.
  • Площадь по сведениям ЕГРН: 62,3 кв.м.
  • Обнаружены технические и реестровые ошибки в сведениях ЕГРН, а также расхождения в поэтажном плане и экспликации БТИ.
• Земельный участок:
  • Фактически разделен на два пользования с помощью забора.
  • Выявлены смещения в сведениях о координатах жилого дома в ЕГРН.

Основной целью комплексной строительно-технической и землеустроительной судебной экспертизы являлось всестороннее разрешение вопросов, поставленных судом относительно жилого дома и земельного участка. Перед экспертами стояла задача не только по установлению фактической площади жилого дома и ее сопоставлению с информацией, содержащейся в правоустанавливающих документах, но и выявлению возможных несоответствий и технических ошибок в официальных реестрах. Особое внимание уделялось определению сложившегося порядка пользования жилым домом между сособственниками. Это требовало тщательного анализа текущего состояния объекта и документации для формирования объективного представления о распределении прав и обязанностей. Одним из ключевых аспектов исследования стало изучение возможности выдела доли в праве собственности на дом в натуре, с учетом как исторически сложившегося порядка пользования, так и идеальных долей. В рамках данного направления разрабатывались реальные варианты раздела, с указанием необходимых переоборудований и оценки потребности в компенсационных выплатах. Кроме того, эксперты должны были выяснить наличие несанкционированных переоборудований или переустройств в доме и оценить их соответствие действующим строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам противопожарной безопасности, а также определить, не создают ли они угрозу жизни и здоровью граждан и позволяют ли безопасную эксплуатацию объекта.

В процессе проведения экспертизы эксперты столкнулись с рядом сложностей, включая необходимость согласования противоречивых данных из различных источников: измерений на местности, сведений БТИ и ЕГРН, что потребовало детальной верификации каждого показателя. Применялся комплекс методов исследования, включающий визуально-инструментальный осмотр объекта с обязательной фотофиксацией, проведение точных геодезических измерений при помощи спутниковой аппаратуры EFT M2 GNSS и лазерного дальномера Leica DISTO X4. Особое значение придавалось методам информационного и ситуационного анализа, а также тщательному изучению представленной технической и исполнительной документации. Камеральная обработка полученных данных выполнялась с использованием программных комплексов AutoCAD и АРГО7. Работа осуществлялась в строгом соответствии с обширным перечнем нормативных документов и литературных источников, включая Федеральные законы РФ (№ 73-ФЗ, № 2300-1, № 190-ФЗ, № 218-ФЗ, № 123-ФЗ), Гражданский и Земельный кодексы РФ, СП 13-102-2003, Приказ Росреестра № П/0393, Правила землепользования и застройки города Москвы, а также ГОСТы (31937-2011, Р 8.563-2009). Этот всесторонний подход позволил преодолеть методологические трудности и обеспечить объективность и обоснованность всех выводов.

1. Какова фактическая площадь жилого дома по указанному адресу, соответствует ли эта площадь правоустанавливающим документам? Если не соответствует, в чем несоответствие?

2. Сложился ли между сособственниками дома порядок пользования жилым домом по указанному адресу?

3. Возможен ли выдел в натуре доли в праве собственности на дом? Если возможен, разработать такие варианты как с учетом сложившегося порядка пользования домом, так и с учетом идеальных долей в праве собственности на дом, указать, какое переоборудование необходимо произвести при каждом варианте, а также необходима ли компенсация за выделенные помещения?

4. Имеются ли в доме по указанному адресу несанкционированные переоборудования, переустройства, если имеются, соответствуют ли они установленным требованиям, требованиям СНиП, СанПИН, градостроительным, строительным нормам и правилам, требованиям противопожарной безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиями к параметрам постройки, не нарушает ли сохранение указанного жилого дома в реконструированном виде (в том числе, в случае выдела долей в праве собственности) права охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также возможна ли его безопасная эксплуатация?