Экспертиза №111359

Объектом экспертизы являлся индивидуальный жилой дом, расположенный в границах земельного участка. В ходе осмотра было установлено, что изначально был построен один жилой объект, к которому позднее была осуществлена пристройка другого жилого объекта. Оба объекта соединены общим проходом в цокольном этаже, при этом пристройка не повлияла на функционирование основного жилого объекта.

Основные особенности жилого дома включали скрытую электропроводку по периметру стен, стены, обшитые гипсокартонными плитами, обои на стенах, паркетную доску на полу и ПВХ-окна. Межкомнатные двери были выполнены из дерева. В гостиной был установлен водяной подогрев пола. Система принудительной вытяжки охватывала весь дом, а на каждом этаже присутствовали санузлы с кафельной отделкой. В цокольном этаже располагалась отдельная бойлерная. Также были установлены радиаторы.

• Жилой дом
• Кадастровый номер: 50:23:0030143:404
• Назначение: жилое
• Площадь здания: 1498,00 кв.м.
• Общая площадь помещений: 1279,00 кв.м.
• Жилая площадь помещений: 591,0 кв.м.
• Число этажей наземной части: 4
• Число этажей подземной части: 1
• Материал стен: кирпич
• Фундамент: ленточно-монолитный
• Перегородки: кирпичные
• Перекрытия: железобетонные
• Кровля: черепица
• Полы: напольная плитка, паркетная доска
• Окна: ПВХ стеклопакеты
• Двери: входная металлическая
• Котельная: газовый котел
• Подключения: электро-, газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, канализация (септик), отопление
• Системы безопасности: видеонаблюдение периметра
• Межкомнатные двери: дерево массив
• Радиаторы: имеются
• Потолок: гипсокартон
• Плинтуса: пластик
• Наружная облицовка: кирпич
• Входов в дом: 2
• Санузлы: на каждом этаже, с кафельной отделкой
• Земельный участок
• Кадастровый номер: 50:23:0070112:109
• Категория земель: Земли поселений (земли населенных пунктов)
• Разрешенное использование: Для ведения гражданами садоводства и огородничества (по документам – для дачного строительства)
• Форма собственности: Частная собственность
• Размер: 1785 кв.м.
• Рельеф: ровный
• Озеленение: зеленые насаждения
• Освещение: естественное освещение
• Наличие построек: жилой дом, хоз.постройка
• Физическое состояние (износ): хорошее, 25%

Целью проведения экспертизы являлось комплексное исследование возможности фактического раздела жилого дома и земельного участка в натуре, а также определение рыночной стоимости их частей, в случае такой возможности. Перед экспертами стояла задача оценить техническую осуществимость подобного раздела, учитывая конструктивные особенности здания и расположение инженерных коммуникаций. Важным аспектом было также сопоставление исследуемого жилого дома с критериями блокированной застройки. Эксперты применяли комплексный подход к оценке, включающий анализ документации, детальный осмотр объекта недвижимости и изучение рынка. Сложность работы заключалась в уникальности объекта, его индивидуальной планировке и интеграции инженерных систем, что требовало глубоких знаний в области строительства и оценки.

В процессе работы эксперты столкнулись с необходимостью анализа таких аспектов, как стоимость возможных работ по переоборудованию жилого дома в случае раздела, что требовало понимания инженерных сетей (отопление, водоснабжение, газоснабжение). Также проводилась оценка соответствия жилого дома признакам блокированной застройки на основании градостроительных норм. Для определения рыночной стоимости частей объекта и земельного участка применялся сравнительный подход, который основан на анализе предложений на рынке аналогичной недвижимости в Московской области. В ходе исследования применялись положения Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, №2, №3, №7). Были учтены допущения и ограничительные условия, такие как предположение о достоверности предоставленных документов и отсутствие скрытых факторов, влияющих на оценку.

1. Имеется ли техническая возможность выделения в натуре жилого дома с кадастровым номером 50:23:0030143:404 и земельного участка с кадастровым номером 50:23:0070112:109, расположенных по адресу: Московская область, Раменский район, пос. Удельная, ДСК «Искра», ул. Комсомольская, д.4, в соответствии с долями по 1/2 каждому?
2. Если имеется техническая возможность выделения доли в натуре, то какова стоимость затрат, необходимых для переоборудования жилого дома?
3. Отвечает ли жилой дом с кадастровым номером 50:23:0030143:404 признакам дома блокированной застройки, состоящей из двух блоков площадью: первый-922,1 кв.м., второй-367,9 кв.м.?
4. Какова рыночная стоимость части жилого дома площадью 367,9 кв.м. и земельного участка площадью 585,7 кв.м. в случае выделения в натуре?
5. Какова рыночная стоимость части жилого дома площадью 922,1 кв.м. и земельного участка площадью 1176,3 кв.м. в случае выделения в натуре?