Арбитражный суд Ростовской области | Дело №А53-26453/2020
Объект исследования
Объектами исследования являлись права застройщика на ряд земельных участков, расположенных в Ростовской области, с находящимися на них объектами незавершенного строительства, а также соответствующая проектная документация. Экспертиза проводилась на основании представленных материалов дела и проектной документации, без выезда на место осмотра. Это определило специфику работы, требующую тщательного анализа документальных источников.
- Земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012503:38: Площадь 2 294 кв.м. Категория земель — земли населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.
- Земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012503:39: Площадь 6 211 кв.м. Категория земель — земли населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.
- Объект незавершенного строительства (Дом 14): Расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0012503:38, по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Учебный, д. 2, участок VI. Запроектирован как двухсекционный, 3-этажный многоквартирный жилой дом каркасно-монолитного типа. Максимальный размер здания составляет 66,71х15,30 м, максимальная высота — 8,395 м. Высота этажей: техническое подполье 1,6 м, 1-й этаж (вход и жилые квартиры) 2,7 м, 2-3 этажи (жилые) 2,7 м. Площадь застройки составляет 1 116,86 кв.м, строительный объем — 11 055,36 куб.м, общая площадь здания — 2 911,74 кв.м. Объект имел 65% готовности, включая фундамент, стены, перегородки, перекрытия, кровлю, полы и оконные проемы.
- Объект незавершенного строительства (Дом 15): Расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0012503:39, по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Учебный, д. 2, участок VII. Запроектирован как двухсекционный, 3-этажный многоквартирный жилой дом каркасно-монолитного типа. Максимальный размер здания составляет 66,71х15,30 м, максимальная высота — 8,495 м. Высота этажей: техническое подполье 1,6 м, 1-й этаж (вход и жилые квартиры) 2,7 м, 2-3 этажи (жилые) 2,7 м. Площадь застройки составляет 1 117,86 кв.м, строительный объем — 11 055,36 куб.м, общая площадь здания — 2 911,74 кв.м. Объект имел 65% готовности, включая фундамент, стены, перегородки, перекрытия, кровлю, полы и оконные проемы.
- Проектная документация: Включает все внесенные изменения по состоянию на 01.04.2022.
Город
Адрес
Цель экспертизы
Целью проведения данной судебной оценочной экспертизы стало определение рыночной стоимости прав застройщика на земельные участки и расположенные на них объекты незавершенного строительства, а также на проектную документацию, учитывающую все изменения по состоянию на 01.04.2022. Перед экспертом стояла задача глубокого анализа предоставленных материалов дела и проектной документации для формирования объективного заключения. Проведение экспертизы осложнялось отсутствием физического осмотра объектов, что потребовало особого внимания к документальному подтверждению всех характеристик и состояния исследуемых объектов. Комплексный характер оцениваемых прав, включающих как земельные участки, так и стадии незавершенного строительства, обусловил необходимость применения различных методологических подходов и учета множества ценообразующих факторов. Работа требовала не только глубоких познаний в области оценки недвижимости, но и понимания строительной специфики объектов незавершенного цикла, а также тщательного анализа рыночной ситуации.
В процессе работы экспертом применялись федеральные стандарты оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО V) и положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Для оценки рыночной стоимости использовались три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный. Дополнительно эксперт опирался на Гражданский и Градостроительный кодексы РФ, а также СНиПы, ГОСТы и другие нормативно-технические документы, такие как ГОСТ 21.101–97, СНиП 12-01-2004, СП 22.13330.2011 и ВСН 53–86, регулирующие вопросы оценки физического износа и общие требования к документации. Особую сложность представлял анализ данных, касающихся рынка объектов незавершенного строительства, который зачастую не является высоколиквидным и прозрачным. Эксперты обосновали отказ от применения доходного подхода к объектам ИЖС и жилой недвижимости в связи с их спецификой. Затратный подход требовал детального расчета восстановительной стоимости объектов с учетом степени их готовности (65%), базирующегося на укрупненных показателях восстановительной стоимости (УПВС) и актуальных индексах пересчета.
Вопросы на исследование
- Определить рыночную стоимость прав застройщика на земельные участки с кадастровыми номерами 61:46:0012503:38 и 61:46:0012503:39 со всеми неотделимыми улучшениями в том числе: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Учебный, д. 2, участок VI, дом 14; объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Учебный, д. 2, участок VII, дом 15 и на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения по состоянию на 01.04.2022?
Иллюстрации
Кейс связан со следующими видами экспертиз:
Смотрите также:
Экспертиза №124371
Арбитражный суд Московской области | Дело №А41-34791/2022
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №123632
Арбитражный суд Самарской области | Дело №А55-5095/2022
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №123183
Арбитражный суд Воронежской области | Дело №А14-1015/2021
Аннотация
Вид экспертизы
Экспертиза №122341
Сухумской городской суд Республики Абхазия | Дело №2/5
Аннотация
Судебная материаловедческая экспертиза по определению происхождения, минералогического состава и наличия дефектов образцов камня, предположительно мрамора, доставленных для гражданского дела. В рамках исследования экспертами устанавливалось, являются ли представленные образцы камнями натурального или искусственного происхождения, а также проводилась оценка их соответствия заявленным торговым наименованиям мрамора, таким как "Marble Beig" и "Moca Cream". Для достижения поставленных целей был применен комплекс лабораторных методов, включающий визуальный осмотр, рентгеноспектральный микроанализ, рентгенофазовый анализ и ИК-Фурье спектроскопию, дополненный анализом научной литературы и отраслевых стандартов. Особое внимание уделялось выявлению дефектов поверхности образцов.
Вид экспертизы
Экспертиза №127974
Арбитражный суд города Москвы | Дело №А40-253578/2019
Аннотация
Судебная оценочная, товароведческая и автооценочная экспертиза по определению стоимости остатков автомобиля Mercedes-Benz V-class, 2015 г.в., полностью уничтоженного в результате термического воздействия, как лома черных и цветных металлов, пригодных для реализации на свободном рынке, с выездом на осмотр объекта в город Москва. В ходе исследования был проведен детальный визуальный осмотр, фотофиксация объекта, а также применен сравнительный подход оценки на основе рыночных цен на металлолом с учетом его категории и процента засора, согласно действующим ГОСТам и Федеральным стандартам оценки. Были проанализированы сложности, связанные с утратой идентификационных данных и невозможностью оценки цветных металлов.
Вид экспертизы
Экспертиза №125199
Коптевский районный суд города Москвы | Дело №02-0065/2023
Аннотация
Вид экспертизы
