Экспертиза №75453

Многоквартирный жилой дом, являющийся объектом незавершенного строительства, расположенный в городе Севастополе, который включен в перечень исторических поселений федерального значения. Исследование включало оценку его соответствия градостроительным нормам и культурно-историческим требованиям, особенно в части этажности и объемно-пространственной структуры. На момент осмотра здание находилось на стадии 5-тиэтажного недостроенного объекта без крыши, оконных и дверных заполнений, а также без закрытия внешнего контура, с недостроенной 2-х этажной цокольной частью. Работы на объекте были приостановлены.

Объекты исследования:

• Многоквартирный жилой дом (незавершенное строительство): 5 надземных этажей, 2 подземных (цокольных) этажа. На момент обследования не имел крыши, оконных и дверных заполнений, внешний контур не был закрыт.

Основной целью проведения судебной экспертизы являлось установление соответствия объекта капитального строительства — многоквартирного жилого дома — предмету охраны исторического поселения города Севастополя, а также действующим градостроительным и строительным нормам. В рамках данного исследования перед экспертами стояла задача оценить допустимую этажность и высотность здания, проанализировать его объемно-пространственную структуру в контексте исторической застройки и панорамных видов города. Особое внимание уделялось определению способа возведения объекта (новое строительство или реконструкция) и проверке соблюдения нормативных расстояний между строениями, предусмотренных градостроительными регламентами. Кроме того, требовалось оценить техническую возможность приведения объекта незавершенного строительства в соответствие с установленными ограничениями по высоте, этажности и площади застройки, что имело ключевое значение для разрешения спора.

В процессе экспертной работы специалисты столкнулись с рядом сложностей. Одной из главных стало отсутствие официально утверждённого предмета охраны исторического поселения города Севастополя и разработанных проектов зон охраны объектов культурного наследия, что затрудняло применение ряда принципов на правовом уровне. Это обстоятельство требовало от экспертов проведения анализа на основе общих положений и имеющихся методических рекомендаций. Дополнительную трудность представляла необходимость изучения градостроительных регламентов, действовавших под юрисдикцией Украины в период согласования проектной документации в 2010-2012 годах, включая ДБН 360-92. Отсутствие полных ответов на запросы экспертов к профильным городским департаментам также усложняло процесс, обязывая проводить анализ на основе доступных материалов, при этом фиксируя такие пробелы. Для детального исследования применялись комплексные методы: был проведён тщательный осмотр строительной площадки и самого недостроенного здания, выполнена подробная фотофиксация панорамных видов с различных точек города, а также проведён анализ обширного массива проектной документации и нормативно-правовых актов. Помимо этого, эксперты проводили встречи с представителями сторон, в частности, Департамента архитектуры и градостроительства и Управления охраны объектов культурного наследия, для получения дополнительной информации и разъяснений, что позволило всесторонне изучить все аспекты дела и подготовить обоснованное заключение.

1. Соответствует ли предмету охраны исторического поселения объект капитального строительства "Многоквартирный жилой дом по ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь" с этажностью 8 этажей и отметкой высотности +26.730 с учетом того, что город Севастополь включен в перечень городов исторических поселений и утвержден предмет охраны исторического поселения, а также соответствует ли предмету охраны исторического поселения объект капитального строительства "Многоквартирный жилой дом по ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь" в случае предельной этажности 3 этажа и отметкой высотности +10.800?
2. Как определяется этажность здания при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей?
3. Соответствует ли объемно-пространственная структура объекта капитального строительства, расположенного по адресу ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь, возведенная в настоящее время выше 5-го этажа, объемно-пространственной исторического поселения в целом, основанной на сочетании 2-3-4 х этажной застройки и вертикальных акцентов?
4. Соответствует ли объемно-пространственная структура объекта капитального строительства, расположенного по адресу ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь, возведенная в настоящее время выше 5-го этажа, ярусному построению композиции города, обращенной в сторону морских бухт?
5. Соответствует ли объемно-пространственная структура объекта капитального строительства, расположенного по адресу ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь, возведенная в настоящее время выше 5-го этажа, панорамному раскрытию с территории филиала МГУ (южная часть) склона Центрального холма города?
6. Каким способом (новым строительством или реконструкцией) возведен Объект - многоквартирный жилой дом по адресу ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь, с учетом рабочего проекта "Реконструкция жилищного комплекса многоквартирного жилого дома с придомовой территорией по адресу ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь" "Конструктивные решения" шифр Р.08.00-024-КЖ-О?
7. Соответствует ли созданный Объект - многоквартирный жилой дом по адресу ул. Лермонтова, 1, положениям пункта 3.13 ДБН 360-92, который устанавливает расстояние длинными сторонам жилых зданий высотой 4 этажа и более 20 м? Учитывалось ли расстояние возводимым многоквартирным жилым домом и жилыми домами по ул. Лермонтова, дом 2 и дом 4?
8. Является ли объектом недвижимости фундаментная плита, предусмотренная в рабочем проекте "Реконструкция жилищного комплекса многоквартирного жилого дома с придомовой территорией по адресу ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь" "конструктивные решения" шифр Р.08.00-024-КЖ-О лист 2 "Схема расположения фундаментных плит ФПм1-ФПм5 Блок5?"
9. Имеется ли техническая возможность привезти в соответствие с решением Севастопольского городского совета от 13.09.2006 №802 "Об установлении ограничений в отношении этажности объектов, в исторически сложившейся центральной части города Севастополя" и градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка от 22.11.2012 года №ГУ0-205, выданные Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственный администрации. Объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом с придомовой территорией по адресу ул. Лермонтова, 1, г. Севастополь в части высоты объекта, этажности и площади застройки?