Арбитражный суд Республики Татарстан | Дело №А65-20872/2019
Данные скрыты, АО "Национальная страховая компания ТАТАРСТАН" НАСКО, г. Казань
Объект исследования
Объектами исследования явились многочисленные земельные участки, расположенные в Гурьевском и Зеленоградском районах Калининградской области. Эти участки были предметом договора аренды, заключенного между АО «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН» и ООО «ТАС». Особенности объектов существенно повлияли на выбор методологии исследования, так как рынок аренды подобных участков в регионе был признан неактивным.
В ходе осмотра, проведенного экспертом, было установлено, что некоторые земельные участки находились в неухоженном состоянии, были заросшими травой и кустарником. Отдельные участки располагались в лесополосе, другие между железнодорожными путями. Часть полей была ухожена и скошена. На всех осмотренных участках отсутствовали какие-либо строения и сооружения.
Основные характеристики исследованных земельных участков:
- Кадастровый номер: 39:03:080904:4, Площадь: 384 000 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080904:9, Площадь: 30 600 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:05:030511:8, Площадь: 92 435 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080814:27, Площадь: 64 000 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080814:28, Площадь: 66 500 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080814:29, Площадь: 66 700 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080814:30, Площадь: 66 300 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080814:32, Площадь: 64 000 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080814:74, Площадь: 128 000 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080821:73, Площадь: 63 999 кв.м., Категория: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связь, Вид разрешенного использования: для размещения многопрофильного производственного комплекса со складскими помещениями
- Кадастровый номер: 39:03:080904:10, Площадь: 93 600 кв.м., Категория: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связь, Вид разрешенного использования: для размещения многопрофильного производственного комплекса со складскими помещениями
- Кадастровый номер: 39:05:030202:11, Площадь: 276 257 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:05:030303:89, Площадь: 32 303 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:05:030510:87, Площадь: 25 327 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: жилая застройка
- Кадастровый номер: 39:03:080814:132, Площадь: 25 009 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080814:133, Площадь: 52 394 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для строительства малоэтажной застройки
- Кадастровый номер: 39:03:080821:135, Площадь: 34 954 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для размещения складских помещений
- Кадастровый номер: 39:03:080821:139, Площадь: 104 000 кв.м., Категория: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связь, Вид разрешенного использования: для размещения многопрофильного производственного комплекса со складскими помещениями
- Кадастровый номер: 39:03:080821:140, Площадь: 88 000 кв.м., Категория: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связь, Вид разрешенного использования: для размещения многопрофильного производственного комплекса со складскими помещениями
- Кадастровый номер: 39:03:080821:146, Площадь: 114 000 кв.м., Категория: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связь, Вид разрешенного использования: для размещения многопрофильного производственного комплекса со складскими помещениями
- Кадастровый номер: 39:03:080821:147, Площадь: 94 000 кв.м., Категория: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связь, Вид разрешенного использования: для размещения многопрофильного производственного комплекса со складскими помещениями
- Кадастровый номер: 39:03:080821:433, Площадь: 199 530 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: для размещения складских помещений
- Кадастровый номер: 39:05:030104:117, Площадь: 24 107 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка
- Кадастровый номер: 39:05:030401:132, Площадь: 17 168 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: жилая застройка
- Кадастровый номер: 39:05:030401:133, Площадь: 30 329 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка
- Кадастровый номер: 39:05:030402:161, Площадь: 15 989 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка
- Кадастровый номер: 39:05:030403:156, Площадь: 228 388 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка
- Кадастровый номер: 39:05:030527:185, Площадь: 109 358 кв.м., Категория: Данные по запросу, Вид разрешенного использования: данные по запросу
- Кадастровый номер: 39:05:030527:186, Площадь: 94 698 кв.м., Категория: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: жилая застройка
Город
Калининградская область
Цель экспертизы
Основной целью проведения данной судебной оценочной экспертизы являлось определение рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за многочисленные земельные участки, переданные в аренду в период с 2018 по 2021 годы. Перед экспертами стояла задача не только установить текущую рыночную стоимость, но и проанализировать динамику арендных ставок для каждого из объектов за указанные годы. Эта задача требовала комплексного подхода, учитывающего специфику каждого участка, а также общую экономическую ситуацию и особенности рынка недвижимости Калининградской области. Процесс оценки включал тщательный сбор данных, детальный анализ рынка, профессиональное суждение в оценке достоверности исходной информации и применение утвержденных стандартов оценочной деятельности.
При проведении исследования эксперты преодолели сложности, связанные с неактивным характером рынка аренды аналогичных земельных участков, что ограничивало применение сравнительного подхода. В этих условиях доминирующим методом стал доходный подход, который основывается на прогнозировании будущих доходов от использования объектов. Для обоснования расчетов были применены методические рекомендации по определению рыночной арендной платы, а также учитывались положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (№ 135-ФЗ), Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (№ 73-ФЗ), Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Федеральных стандартов оценки (ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО V). В частности, активно использовалась информация о кадастровой стоимости земельных участков, полученная из Росреестра, и применялись установленные законодательством коэффициенты для расчета арендной платы. Эта методология позволила системно подойти к оценке, несмотря на ограниченные рыночные данные.
Вопросы на исследование
- Какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за земельные участки (согласно перечню), переданные в аренду в 2018, 2019, 2020 и 2021 годах?
- Перечень земельных участков:
- 39:03:080904:4 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский, южнее п. Ласкино, с восточной стороны от ж/д Калининград-Мамоново;
- 39:03:080904:9 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский, юго-западнее п. Ласкино;
- 39:05:030511:8 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р/н Зеленоградский;
- 39:03:080814:27 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский;
- 39:03:080814:28 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский;
- 39:03:080814:29 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский;
- 39:03:080814:30 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский;
- 39:03:080814:32 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский;
- 39:03:080814:74 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский;
- 39:03:080821:73 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир юго-западнее населенного пункта. Калининградская обл., р-н Гурьевский, п. Голубево;
- 39:03:080904:10 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р-н Гурьевский, юго-западнее п. Ласкино;
- 39:05:030202:11 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., р/н Зеленоградский;
- 39:05:030303:89 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п. Поваровка. Участок находится примерно в 600 м., по направлению на восток от ориентира. Калининградская обл., р/н Зеленоградский;
- 39:05:030310:87 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Зеленоградский район, вблизи пос. Янтаровка;
- 39:03:080814:132 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 4,3 км, по направлению на северо-запад от ориентира. Калининградская обл., Гурьевский район, п. Голубево;
- 39:03:080814:133 местоположение установлено относительно ориентира, располоденного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 4,4 км, по направлению на северо-запад от ориентира. Калининградская обл., Гурьевский район, п. Голубево;
- 39:03:080821:135 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр пос. Голубево. Участок находится примерно в 1,9 км, по направлению на северо-запад от ориентира. Калининградская обл., Гурьевский район;
- 39:03:080821:139 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Калининградская обл., Гурьевский район, юго-западнее п. Голубево, с северо-запада от железной дороги;
- 39:03:080821:140 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Гурьевский район, юго-западнее п. Голубево, с северо-запада от железной дороги;
- 39:03:080821:146 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Гурьевский район, расположен юго-западнее п. Голубево, с северо-запада от железной дороги;
- 39:03:080821:147 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Гурьевский район, расположен юго-западнее п. Голубево, с северо-запада от железной дороги;
- 39:03:080821:433 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Гурьевский район, расположен юго-западнее п. Голубево, 1,4 км на запад от центра;
- 39:05:030104:117 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Зеленоградский район, 1300м. юго-восточнее п.Красноторовка;
- 39:05:030401:132 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Зеленоградский район, 700м. северо-западнее п. Поваровка;
- 39:05:030401:133 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Зеленоградский район, 400м. северо-западнее п. Поваровка;
- 39:05:030402:161 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п. Поваровка. Участок находится примерно в 300м, по направлению на северо-восток от ориентира. Калининградская обл., Зеленоградский район;
- 39:05:030403:156 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир п. Поваровка. Участок находится примерно в 1300м, по направлению на юг от ориентира. Калининградская обл., Зеленоградский район;
- 39:05:030527:185 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Зеленоградский район;
- 39:05:030527:186 местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Калининградская обл., Зеленоградский район.
Иллюстрации
Кейс связан со следующими видами экспертиз:
Смотрите также:
Экспертиза №111931
Завершена в декабре 2022 года
Арбитражный суд Сахалинской области | Дело №А59-452/2022
Данные скрыты, ООО "Авенир"
Аннотация
Судебная оценочная экспертиза, направленная на определение действительной стоимости ½ доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Авенир». Исследование проводилось с учетом рыночной стоимости имущества компании по состоянию на 31.12.2017, 31.12.2019 и 31.12.2021. В рамках экспертизы был применен затратный подход, в частности, метод чистых активов, что обусловлено спецификой финансового состояния объекта оценки. Эксперты проанализировали финансовую отчетность и скорректировали балансовые данные с применением специализированных методик, а также провели исследование рынка для анализа применимых ставок дисконтирования.
Вид экспертизы
Экспертиза №121319
Завершена в декабре 2022 года
Арбитражный суд города Москвы | Дело №А40-290714/2021
ООО "АЛЬКОР И КО", ООО "ХЕНДЭЛЬ"
Аннотация
Судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, назначенная Арбитражным судом города Москвы, была проведена для определения рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений и оценки стоимости поврежденного имущества после залива, вызванного срабатыванием автоматической системы пожаротушения. Эксперты провели детальный анализ актов осмотра, проектно-сметной документации и данных о выполненных строительно-отделочных работах. Использовались методы оценки технического состояния конструкций и оборудования, а также принципы определения рыночной стоимости восстановительных работ и ущерба имуществу. В ходе работы также учитывались нормы и правила, регулирующие строительную деятельность и оценку износа. Экспертиза позволила установить размер необходимой компенсации.
Вид экспертизы
Экспертиза №123328
Завершена в ноябре 2022 года
Арбитражный суд Ростовской области | Дело №А53-26453/2020
Данные скрыты, ООО "ПОЛЕТ"
Аннотация
Судебная оценочная экспертиза прав застройщика на земельные участки и объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Батайск, пер. Учебный, д. 2. Проведение экспертизы включало исследование предоставленной проектной документации, материалов дела и анализ рыночных данных, с применением сравнительного и затратного подходов. Целью работы стало определение рыночной стоимости указанных объектов на определенную дату. Для оценки стоимости земельных участков использовался метод сравнения аналогов, а для объектов незавершенного строительства — затратный подход с учетом фактической степени готовности.
Вид экспертизы
Экспертиза №114837
Завершена в ноябре 2022 года
Арбитражный суд Белгородской области | Дело №А08-9444/2021
ООО "Крафт Кофе", Данные скрыты
Аннотация
Комплексная судебная компьютерно-техническая и оценочная экспертиза по определению объема, соответствия и потребительской ценности работ по настройке корпоративного портала на основе системы Битрикс24, а также выявлению недостатков и расчету стоимости их устранения, выполненная на основе анализа предоставленных резервных копий и проектной документации.
Вид экспертизы
Экспертиза №124371
Завершена в ноябре 2022 года
Арбитражный суд Московской области | Дело №А41-34791/2022
ООО "ЮМИКС ТМ", ГБУ "Мосавтодор"
Аннотация
Судебная комплексная землеустроительная и оценочная экспертиза по вопросам установления сервитута, определения его наименее обременительных вариантов, точных границ и рыночной стоимости на земельных участках в городском округе Котельники Московской области. Экспертиза включала выездное обследование с геодезическими измерениями, анализ кадастровых данных и нормативно-правовой базы для разрешения спора о доступе к земельным участкам и расчета ежемесячной платы за временное или постоянное ограниченное пользование частью земельного участка.
Вид экспертизы
Экспертиза №123632
Завершена в ноябре 2022 года
Арбитражный суд Самарской области | Дело №А55-5095/2022
ООО "АнтенМед", АО "Страховая компания "Пари"
Аннотация
Судебная инженерно-техническая экспертиза по делу о повреждении медицинского оборудования. В рамках данного исследования проводился анализ состояния мониторов пациента BeneVision №17, BeneVision №1 и операционного стола HyBase 8300, которые получили повреждения в результате дорожно-транспортного происшествия. Эксперты осуществили выездной осмотр объектов в городе Самара, провели визуальную оценку видимых дефектов, функциональное тестирование доступных параметров, а также изучение представленной технической документации и нормативных актов. Работа включала в себя выявление повреждений, определение их происхождения, оценку возможности дальнейшей безопасной эксплуатации и ремонта, а также рассмотрение критериев полной гибели оборудования. Дополнительно была произведена оценка стоимости оборудования на ретроспективную дату, учитывая его статус демонстрационных образцов.
Вид экспертизы
Экспертиза №123183
Завершена в ноябре 2022 года
Арбитражный суд Воронежской области | Дело №А14-1015/2021
ООО "Стройпроект", ООО "ОРИЗОН-ГРУПП"
Аннотация
Комплексная судебная экспертиза проектной документации и оценочная экспертиза, предназначенная для определения рыночной стоимости работ по подготовке рабочей документации, строительно-монтажных, пусконаладочных работ и изготовлению исполнительной документации. Исследование проводилось с учетом данных, предоставленных Арбитражным судом Воронежской области (дело №А14-1015/2021), на основе договора подряда на монтаж систем технологического диспетчерского управления (СТДУ). В процессе работы экспертами был выполнен детальный анализ предоставленных материалов, включая проектную и техническую документацию, счета и договоры. Использовались методики сметного нормирования, положения Градостроительного кодекса РФ, СНиП, ГОСТов и Методических указаний по применению справочников базовых цен, что позволило оценить заявленные работы с учетом их индивидуального характера и специфики.
