Экспертиза №24420

Предметом исследования являлись земельные участки, находящиеся в долгосрочной аренде и предназначенные для эксплуатации торгово-досугового центра. Фактически площадь участка была занята торговыми помещениями на первых двух этажах и офисом на третьем. В процессе проведения экспертизы учитывалась специфика его расположения и функционального использования, а также факт частичного изъятия для государственных нужд, связанных с реконструкцией крупной автодороги в городе.

Особенностью исследования стала необходимость определения стоимости права аренды и убытков, вызванных изъятием части земельного участка. Это требовало тщательного анализа рынка с учетом разрешенного использования, местоположения объекта и временных рамок оценки.

• Земельный участок общей площадью 2410 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов. Разрешенное использование: для эксплуатации здания торгово-досугового центра. Фактическое использование: сдача в аренду торговых помещений (1-2 этажа), использование 3 этажа под офис.
• Часть указанного земельного участка общей площадью 149 кв.м., подлежащая изъятию для государственных нужд.
• Часть указанного земельного участка общей площадью 81 кв.m., подлежащая изъятию для государственных нужд.

Целью проведения экспертизы являлось определение рыночной стоимости права аренды, а также расчет убытков, понесенных правообладателем в связи с изъятием для государственных нужд двух частей земельного участка. Задача требовала двукратного определения стоимости: по состоянию на конкретную дату в прошлом (21 апреля 2014 г.) и на дату проведения осмотра объекта экспертизы (10 мая 2016 г.). Основная сложность заключалась в необходимости точного учета различий между рыночными условиями на эти две даты, а также в адаптации стандартных методик оценки к ситуации частичного изъятия земельного надела. Была проведена детальная оценка не только актуальной рыночной конъюнктуры, но и ретроспективный анализ стоимости с применением соответствующих корректировок на инфляцию и рыночные изменения во времени, что позволило объективно установить запрашиваемые показатели.

В процессе работы экспертами были преодолены сложности, связанные с неполнотой достоверной информации о фактических сделках на рынке, что потребовало применения сравнительного подхода через анализ предложений и дальнейшей их корректировки. Применялись основные принципы оценки недвижимости, включая принципы полезности, замещения, ожидания, вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, а также принципы, связанные с рынком: зависимости, спроса и предложения, конкуренции, соответствия и изменения. Особое внимание уделялось принципу наиболее эффективного использования, позволяющему определить максимально прибыльный вариант использования земельного участка. В работе использовались положения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2), а также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и нормы Гражданского процессуального кодекса РФ, что обеспечило юридическую и методологическую обоснованность проведенного исследования.

1. Определить рыночную стоимость права аренды и убытки, причиненные правообладателю в связи с изъятием для государственных нужд следующих земельных участков: общей площадью 149 кв.м. и общей площадью 81 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. 9-ая Северная линия, владение 19, по состоянию на 21 апреля 2014 г. и по состоянию на день проведения экспертизы.