Примеры выполненных экспертиз — Оценка недвижимости

При реализации заложенной квартиры в деле о банкротстве потребовалось определить её рыночную стоимость: судебная оценочная экспертиза решала эту задачу для жилья в Москве. Эксперты работали по материалам дела без осмотра объектов. Работу выполняли эксперты по оценке недвижимости и строительно-техническим вопросам. Они изучили 5 категорий документов и отобрали 4 предложения на московском рынке жилья.

Метод сравнения продаж включал расчёт цены единицы площади, поправок на торг, местоположение и характеристики квартиры. Эксперты оценивали разброс цен коэффициентом вариации и распределяли весовые коэффициенты между рыночными предложениями. Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» задавал вид определяемой величины. Экспозиция предложений, ценовые ориентиры и ликвидность сегмента рассматривались применительно к квартире в многоквартирном доме Москвы.

После залива нежилого помещения спорили о причине ущерба и затратах: комплексная судебная строительно-техническая, инженерно-техническая, оценочная экспертиза решала эти задачи. Эксперты строительного, инженерно-технического и оценочного профилей выехали на осмотр в Московскую область. Они работали с помещением медицинской организации, техникой и 1 томом материалов дела. При диагностике проверяли контактные группы и возможную электрохимическую коррозию.

Полевую проверку связали с диагностикой узлов и расчётом восстановительных расходов. Эксперты осмотрели 2 источника бесперебойного питания, компьютерные компоненты, рентгеновское оборудование и вводы коммуникаций многоквартирного дома. Визуально-инструментальный осмотр сопровождали измерениями, фотофиксацией и частичной разборкой корпусов. Стоимость работ и материалов рассчитывали методом количественного анализа по ведомости объёмов и рыночным предложениям, а для сметной модели отбирали ценовые аналоги.

Собственнику требовался проезд к промышленному участку через соседнюю землю: судебная комплексная землеустроительная, оценочная экспертиза определяла варианты доступа и плату за сервитут. Спор связывал логистику грузового транспорта с использованием коридора на соседней земле. Эксперты землеустроительного и оценочного профиля выехали на площадку в Подольске. Они осмотрели 4 участка и работали с копиями 4 реестровых дел.

Трассировку полосы доступа проверяли визуальным осмотром с фотофиксацией и сопоставлением кадастровой конфигурации. Для денежного расчёта эксперты применили метод сравнения продаж: отобрали 6 предложений промышленной земли и корректировали цены по характеристикам объектов. Площади затрагиваемых частей связали с интенсивностью проезда и влиянием сервитута на пользование землёй. Параметры дороги сопоставляли с СП 396.1325800.2018 «Улицы и дороги населённых пунктов».

Коммерческое помещение изымали для государственных нужд, а собственник спорил о компенсации: судебная оценочная экспертиза определяла его рыночную стоимость и размер убытков. Эксперты оценочного профиля работали в Москве по 3 томам гражданского дела без осмотра объектов. Для анализа городского рынка отобрали 3 предложения о продаже сходных помещений на сопоставимой территории города.

Сравнительный подход включал поправки на торг, площадь, этаж, возраст здания и отделку. Ещё 3 предложения об аренде использовали для расчёта расходов на замену помещения и возможного неполученного дохода. Ценовую выборку проверяли коэффициентом вариации, а вычисления выполняли в Excel. Характеристики актива и сегмент коммерческой недвижимости анализировали по Федеральному стандарту оценки № 7 «Оценка недвижимости».

Сторонам требовалась рыночная стоимость квартиры и замещающего жилья: судебная оценочная экспертиза рассчитывала оба показателя для жилой недвижимости в Москве. Эксперты-оценщики выехали на осмотр помещения с фотофиксацией и изучили материалы дела через электронную картотеку. Для каждой из двух оценочных задач составили отдельную выборку рыночных предложений по Москве с учётом назначения расчёта.

Для расчётов эксперты отобрали 6 предложений и разделили их на 2 группы по назначению расчёта. Метод сравнения продаж применили к ценам объектов-аналогов, а поправки рассчитывали по местоположению, площади, этажу, отделке и планировочным параметрам. В отдельных расчётных моделях эксперты учитывали экспозицию квартир, единицу сравнения и весовые коэффициенты для установленной даты оценки.

Собственник сдавал складские и офисные площади, а стороны спорили о размере платы: дополнительная судебная оценочная, экономическая экспертиза определяла рыночные ставки и поступления. Эксперты выехали на осмотр 4 корпусов коммерческой недвижимости в Домодедове. К работе привлекли знания в оценке недвижимости, экономике, бухгалтерском учёте и налогообложении. Осмотр охватывал инженерное оснащение и погрузочную инфраструктуру складов.

Около 28 000 квадратных метров распределялись между корпусами разных складских классов, поэтому для них формировали отдельные группы сопоставимых предложений. Рыночную ретроспективу за 6 лет строили сравнительным подходом и индексным пересчётом ставок. Денежный поток проверяли документальным контролем: платежи прослеживали по банковским выпискам и группировали по годам. Расчётные таблицы составляли отдельно для каждого периода.

Стороны спорили о проходе и проезде к нежилому строению: комплексная землеустроительная, строительно-техническая, оценочная экспертиза проверяла варианты доступа и плату за сервитут. Эксперты по земельному кадастру, строительству, экономике и оценке недвижимости совершили 2 выезда на осмотр в Балашиху. Каждый выезд включал обследование постройки, участка под ней и всех прилегающих направлений движения.

Полевую съёмку выполнили аппаратурой EFT M4 GNSS и тахеометром Leica TS06, а пространственную модель подготовили в AutoCAD и АРГО 7. Для стоимостного расчёта эксперты применили метод сравнения продаж по 3 рыночным предложениям. Трассировку прохода и проезда нанесли на кадастровую основу после координатной обработки измерений. Ситуационный план связал геометрию границ, конфигурацию подъезда и контуры постройки. Сравнительная таблица свела характеристики 3 предложений к общей базе.

После залива двух нежилых подвалов в Москве требовалось определить причину и стоимость ремонта: комплексная судебная строительно-техническая, оценочная экспертиза решала эти задачи. Эксперты строительного и оценочного профилей выехали на осмотр двух подвальных зон многоквартирных домов. Они изучили 10 позиций документации дела и выполнили фотофиксацию 90 кадров. Маршрут охватил полы, стены, потолки и коммуникации.

Экспертиза размеров ущерба недвижимому имуществу сочетала визуально-инструментальный осмотр, ситуационный анализ и затратный подход. Эксперты сверили маршруты трубопроводов со следами влаги, измерили ремонтные площади и составили калькуляции по видам отделки. Цены работ и материалов они сопоставили рыночным методом. Параметры внутренних коммуникаций проверяли по СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП 2.04.01-85*».

Стороны спорили о площади земли при производственно-складских зданиях и плате за неё: судебная комплексная землеустроительная, оценочная экспертиза определяла расчётные параметры. Эксперты выехали на осмотр в Балашиху и обследовали 9 объектов недвижимости на промышленной площадке. В работе участвовали эксперты по землеустройству и оценке; материалы арбитражного дела поступили на 1 электронном носителе.

Натурную съёмку выполнили аппаратурой EFT M4 GNSS и тахеометром Leica TS06. Полярными засечками определяли контрольные точки строений, проездов и эксплуатационных зон на промышленной площадке. Геометрию землепользования сопоставляли с кадастровыми выписками, ситуационным планом и назначением недвижимости. Плату рассчитывали раздельно по календарным отрезкам, связывая применяемые ставки с территорией, требуемой для работы производственной базы и складов.

Заказчик не принял капитальный ремонт здания: комплексная судебная инженерно-техническая, строительно-техническая, правовая, стоимостная экспертиза определяла объём и стоимость работ. Эксперты выехали на осмотр в Нижний Новгород. В работе участвовали инженеры-строители, инженеры по автоматизации, экономисты-сметчики и эксперты в области права. Проверка охватывала приёмку по государственному контракту. Спор относился к строительству общественных зданий.

Эксперты осмотрели 1 административное здание и изучили 2 электронных комплекта материалов, охватывавших 17 сметных разделов. Натурный осмотр сопровождали фотофиксацией, чтобы соотнести элементы постройки с рабочими решениями. Расчётным методом они проверяли позиции капитального ремонта по сметам и актам приёмки. Отдельно сопоставляли основные, дополнительные и новые работы, а также затраты на возможное исправление ремонта. В выборку вошли молниезащита, дренаж и архитектурная подсветка. Документальную проверку вели по видам работ и основаниям включения каждой позиции в расчёт.

Подключение домов к газу через действующую сеть стало предметом спора: комплексная судебная землеустроительная, инженерно-техническая, оценочная экспертиза проверяла такую возможность. Эксперты выехали в Калужскую область для осмотра коммунальной инфраструктуры. В работе участвовали эксперты землеустроительного, инженерно-технического и оценочного профилей. Исходные материалы дела включали 4 тома и 8 схем, планов и полевых фотоматериалов.

Эксперты выполнили визуально-инструментальный осмотр с фотофиксацией и геодезическими измерениями. Полевые данные совместили с кадастровой картой и генеральным планом. Маршрут осмотра, фототочки и топографические привязки свели с единым расчётным балансом газопотребления. Расчётный расход газа сопоставляли с пропускной способностью пункта редуцирования по СП 62.13330.2011* «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002».

Организации спорили о доступе к входу через соседний участок: комплексная землеустроительная, оценочная экспертиза проверяла границы, маршруты и плату за сервитут. Эксперты выехали к коммерческой недвижимости в Москве, осмотрели 2 смежных участка за 5 часов и сопоставили конфигурацию территории с материалами арбитражного дела. В комиссии работали эксперты по земельному кадастру, оценке недвижимости и экономике.

Спутниковая аппаратура EFT M4 GNSS и тахеометр Leica TS06 использовались для геодезической съёмки методом полярных засечек. На ситуационной схеме эксперты сопоставили межевую линию, крыльцо, ограждение и автомобильные проезды. Параметры координат определяли с учётом Приказа Росреестра от Минэкономразвития России от 23.10.2020 № П/0393, а оценочную процедуру соотносили с ФСО I, ФСО II и ФСО III.

Стороны спорили о работах по улучшению бани и связанных затратах: комплексная оценочная, строительно-техническая экспертиза проверяла их состав, период и стоимость. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов. Эксперты в области оценки недвижимости и строительно-технической стоимостной экспертизы изучили 1 том и проверили 8 групп работ. Отдельно рассматривали затраты на материалы.

Договорные позиции и приёмочные документы сопоставили со сметными расчётами, фотохронологией, проектными планами и обмерными схемами. Для проверки времени работ использовали документальное сопоставление, а расходы рассчитывали затратным подходом. Проверка охватывала материалы о фундаменте, отделке, кровельном покрытии и инженерных коммуникациях. Документальные признаки группировали по каждому виду улучшений. Объект находился в Московской области.

Спор касался порядка пользования жилым домом и участком: дополнительная строительная, землеустроительная и оценочная экспертиза определяла возможные варианты и размер арендной платы. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов; натурную основу дали включённые в них материалы полевого обследования в Ярославской области. Эксперты строительного, землеустроительного и оценочного профилей изучили 2 тома и пространственную организацию территории около 1700 квадратных метров.

Натурную основу составили геодезическая съёмка аппаратурой PrinCe i30, лазерные измерения Leica DISTO S910, координатный каталог и поэтажные планы дома площадью около 110 квадратных метров. Камеральная обработка связала абрис застройки, траекторию проезда и кадастровую подоснову. Для расчёта платы эксперты применили сравнительный подход: отобрали 3 рыночных предложения и сопоставили площади, конструктивные признаки, подъезд и хозяйственные постройки.

Стороны спорили, сколько стоил садовый земельный участок: оценочная экспертиза устанавливала его рыночную стоимость в Республике Саха (Якутия) на требуемую дату. Эксперты по оценке недвижимости и экономике работали по материалам дела без осмотра объекта. В расчётную основу вошли 138 листов дела, 4 фотографии и реестровые сведения о категории и разрешённом использовании земли.

Эксперты применили сравнительный подход и изучили 3 объявления о продаже земли того же назначения. Предложения проверяли по местоположению, площади, условиям продажи, сроку экспозиции и возможности торга. Для каждого аналога рассчитали удельный показатель цены и внесли предусмотренные методом поправки. Порядок оценки недвижимости соотнесли с Федеральным стандартом оценки №7 «Оценка недвижимости» в расчётной таблице.

Стороны спорили о стоимости торгового комплекса и его оснащения: комплексная оценочная, экономическая экспертиза определяла рыночную стоимость залога. Работу провели по материалам дела без осмотра объектов в Москве. Эксперты по оценке имущества, экономике, бухгалтерскому учёту и налогообложению обработали 21 документальную позицию. Ипотечный пакет охватывал помещения, оборудование и право аренды земли.

Ценовую выборку составили из 6 предложений по крупным торговым объектам. Удельные цены сопоставили с площадью помещений из ипотечного пакета. Метод корректировок применили к рыночным аналогам, а затратный подход — к инженерному оснащению и элементам благоустройства. Отдельные расчёты подготовили для помещений, земельного права и движимого залога. Учётная ведомость служила основой для группировки оснащения.

Стороны спорили о проезде к земельным участкам и плате за него: комплексная землеустроительная, оценочная экспертиза устанавливала возможные маршруты в Котельниках. Эксперты по землеустройству и оценке недвижимости выехали на местность, осмотрели 3 участка и изучили 1 том материалов дела. Полевые работы охватывали дорожную сеть вокруг кадастрового квартала и точки примыкания возможных подъездов.

Трассы доступа нанесли на кадастровую подоснову после спутниковой съёмки методом полярных засечек. Координаты обрабатывали в AutoCAD и АРГО 7, а полосы проезда сравнивали по конфигурации и площади. Денежный расчёт связывал часть территории, реестровую оценку земли и период пользования. Графика показывала геометрию каждого рассматриваемого пути и его положение относительно границ землепользования.

Стороны спорили о стоимости прав на землю, недостроенные дома и проектную документацию: судебная оценочная экспертиза рассчитывала рыночную стоимость всего набора на прошедшую дату. Работа проведена по материалам дела без осмотра объектов в Батайске. Эксперты по оценке недвижимости, экономике и строительно-технической оценке изучили 2 земельных участка, 2 многоквартирных дома и проектные материалы.

Земельную часть рассчитывали методом сравнения продаж по 6 рыночным предложениям, учитывая торг, площадь, местоположение и условия экспозиции. Для строений применили затратный подход, укрупнённые показатели восстановительной стоимости и метод срока жизни. Общая площадь земли составляла около 8 500 квадратных метров, проектная площадь каждого дома — около 2 900 квадратных метров. Расчёты соотнесли с Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости».

Стороны спорили о цене жилого здания на дату сделки в прошлом: судебная оценочная экспертиза устанавливала его рыночную стоимость в Москве методом сравнения продаж. Эксперты в области оценочных экспертиз работали по материалам дела без осмотра объекта. Они изучили 4 документа и отобрали 3 объекта сравнения на московском рынке недвижимости за требуемый прошлый период.

Расчёт строился методом сравнения продаж с приведением предложений к общей единице площади. Эксперты анализировали местоположение, назначение, площадь, конструктивные параметры и условия предложения. Поправку на масштаб рассчитывали по «Справочнику оценщика недвижимости -2017». Вид стоимости определяли по федеральному стандарту оценки «Виды стоимости (ФСО II)», а порядок работы с недвижимостью соотносили с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО 7).

Собственникам требовались проход и проезд к земельному участку через соседнюю территорию: комплексная судебная землеустроительная, оценочная, правовая экспертиза определяла параметры сервитута. Эксперты выехали на осмотр в Санкт-Петербург; работу вели эксперты по землеустройству, оценке недвижимости и праву. Экспертиза охватывала 4 поставленные задачи и 2 измерительных прибора. На площадке проверяли предполагаемые направления движения.

Маршруты нанесли на схемы после геодезических измерений методом полярных засечек. Аппаратура EFT M3 PLUS работала в режиме stop and go, а контуры обрабатывали в AutoCAD и АРГО 7. Расстояния дополнительно измеряли дальномером Leica DISTO S910. Для расчёта платы эксперты применяли метод сравнения продаж: отбирали рыночные предложения и вводили корректировки по характеристикам аналогов. Параметры проезда сверяли с СП 4.13130.2013.