Экспертиза №110081

Предметом исследования являлся земельный участок, принадлежащий истцу, а также ряд прилегающих к нему смежных земельных участков. Экспертиза была назначена для решения вопросов, связанных с обеспечением доступа к участку истца и оценкой сопутствующих расходов.

Особенностью исследуемого объекта было отсутствие прямого доступа к землям общего пользования, что стало ключевым фактором для проведения экспертизы сервитута. На территории одного из смежных участков, через который предполагалось установление сервитута, были обнаружены некапитальные строения, подлежащие оценке для демонтажа.

Перечень основных объектов исследования включал:

1. Земельный участок, находящийся в собственности истца, площадью 369 кв.м, расположенный в Московской области.

2. Смежный земельный участок, площадью 1531 кв.м, являющийся потенциальным объектом обременения сервитутом, также расположенный в Московской области.

3. Ряд других соседних земельных участков, которые примыкают к участку истца, через которые изучалась возможность организации прохода или проезда.

4. Некапитальные строения, расположенные на одном из смежных участков, которые могли препятствовать установлению сервитута. К ним относились две теплицы, металлические распашные ворота и металлический навес из профнастила.

Основная цель комплексной судебной землеустроительной и оценочной экспертизы заключалась в тщательной оценке возможности использования определенного земельного участка без установления сервитута. Эксперты, привлеченные для исследования, были призваны определить, существует ли иной, беспрепятственный доступ к земельному участку, принадлежащему истцу, от земель общего пользования. Это требовало детального изучения существующей градостроительной ситуации, анализа кадастровых данных и фактического расположения объектов. В случае подтверждения отсутствия такого прямого доступа, целью исследования являлось выявление всех возможных и юридически корректных вариантов установления предполагаемого частного сервитута на соседние земельные участки. В рамках этой многогранной задачи было необходимо не только определить точные границы и площадь земельной полосы, которая могла бы быть использована для прохода или проезда, но и разработать обоснованный механизм расчета соразмерной платы за пользование этой обременяемой территорией, учитывая детализированный характер и предполагаемую интенсивность ее эксплуатации. Особая сложность задачи заключалась в необходимости тщательного анализа кадастровых данных, действующих градостроительных регламентов, а также учета существующих проектных решений по инженерным коммуникациям, таким как системы водоснабжения и канализации, проложенные под землей или проходящие над ней, которые могли существенно повлиять на возможности установления сервитута и его окончательную конфигурацию. При проведении данного этапа были учтены и применены положения Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 274), Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 23) и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вторая ключевая цель экспертизы заключалась в расчете стоимости возможных расходов, которые понес бы собственник обремененного земельного участка на создание необходимых условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом. Этот аспект исследования включал детализацию и оценку затрат, связанных с потенциальным переносом или демонтажем любых существующих на обременяемой сервитутом территории строений или некапитальных сооружений, таких как теплицы, металлические ворота и навесы, которые могли препятствовать установленному проезду или проходу. Для достижения этих целей экспертами был проведен комплексный анализ, включающий несколько этапов: это был визуально-инструментальный осмотр всех релевантных земельных участков с обязательной фотофиксацией замеченных объектов, выполнение высокоточных геодезических измерений с использованием современного спутникового оборудования. За этим следовала тщательная камеральная обработка полученных данных, позволившая наложить результаты геодезической съемки на актуальные кадастровые планы территории. При оценке соразмерной платы за сервитут применялся метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а также специализированные методики, адаптированные для определения рыночной стоимости земельных участков и оценки возникающих убытков пользователя. При этом были строго учтены нормативные требования, включая Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, №2, №3, №7), актуальные строительные нормы и правила (СНиП) и санитарные нормы (СанПиН), а также Приказ Росреестра, регулирующий точность геодезических измерений и формирования координат. Выбранные подходы обеспечили всесторонний и объективный анализ.

1. Возможно ли использование земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Дубна, ул. Октябрьская, примерно в 25 м на северо-восток от близлежащего дома, без установления сервитута, если нет, то

2. Определить все возможные варианты установления предполагаемого сервитута на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Дубна, ул. Октябрьская, примерно в 25 м на северо-восток от близлежащего дома, принадлежащего истцу, и с учетом установленных законодательством ограничений (при наличии таковых – наличие подземных (наземных коммуникаций)), с учетом всех сопредельных земельных участков, а также ранее существующих проходов (проездов) на указанный земельный участок и возможности устройства новых входов в него (при наличии такой возможности) с учетом положений действующего законодательства.

3. Определить границы и площадь земельного участка, с координатами поворотных точек, необходимого для прохода (проезда) к земельному участку, расположенному по адресу: Московская область, г. Дубна, ул. Октябрьская, примерно в 25 м на северо-восток от близлежащего дома, принадлежащего истцу, с указанием схемы прохода (проезда), а также обоснованную соразмерную плату за пользование земельным участком, подлежащего ограничению сервитутом (возможные варианты согласно ответу на второй вопрос), с учетом характера и интенсивности использования земельного участка лицом, в интересах которого устанавливается сервитут.

4. Определить стоимость возможных расходов собственника обремененного земельного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на перенос (демонтаж) имеющихся на земельном участке, ограниченном сервитутом, строений или сооружений и т.д.