Экспертиза №15124

Объектом судебной оценочной экспертизы являлось нежилое помещение, расположенное в подвале пятиэтажного жилого дома старой постройки. Особенности объекта, выявленные в ходе натурного осмотра, включали наличие мусоропровода в здании, что приводило к периодическому появлению грызунов в помещениях подвала. После проведенного ремонта высота помещения уменьшилась, что могло сказаться на его функциональности и привлекательности. Состояние отделки было классифицировано как удовлетворительное.

Значимым фактором, влияющим на восприятие и оценку помещения, было ограниченное естественное освещение: остекленные подвальные окна имелись лишь в одном помещении, остальные были без окон. Кроме того, через несколько помещений проходили общедомовые сети водопровода, а приточная вентиляция отсутствовала, что приводило к духоте и нехватке естественного воздухообмена. При анализе наиболее эффективного использования объекта, он был позиционирован как офисная недвижимость класса С, что соответствовало его текущему использованию и отделке.

• Нежилое помещение, расположенное в подвале пятиэтажного жилого дома.
• Общая площадь: 183 кв. м.
• Функциональное назначение: Офис и склад.
• Состояние отделки: Удовлетворительное.
• Высота потолков после ремонта: 2,05 м.
• Обеспечение естественным светом: Ограниченное, окна только в одном помещении.
• Вентиляция: Недостаточная естественная, отсутствие приточной.
• Коммуникации: Через помещения проходят общедомовые сети водопровода.
• Расположение: Северо-Западный административный округ (СЗАО) г. Москвы, вторая линия домов, в 15 минутах ходьбы или 9 минутах езды на транспорте от станции метро "Октябрьское поле".

Целью проведения судебной оценочной экспертизы было определение рыночной стоимости нежилого помещения и амортизационной стоимости произведенных в нем неотделимых улучшений. Экспертам предстояло оценить объект, находящийся в подвальном этаже старой постройки, что само по себе накладывало определенные ограничения и особенности. В процессе работы были учтены результаты натурального осмотра, который выявил ряд нюансов, таких как частичное уменьшение высоты потолков после ремонта, удовлетворительное состояние отделки, ограниченное естественное освещение за счет малого количества окон и прохождение общедомовых водопроводных сетей через помещения. Кроме того, была отмечена проблема с вентиляцией и периодическим появлением грызунов, что влияет на качество объекта.

Для достижения поставленных целей эксперты использовали сравнительный подход в оценке рыночной стоимости, опираясь на метод сравнения продаж. В процессе анализа были тщательно исследованы такие ценообразующие факторы, как объем передаваемых прав, финансовые условия, условия продажи, дата оценки/предложения, а также произведены корректировки на торг, местоположение и функциональное использование помещений (соотношение офисных и складских площадей). При определении неотделимых улучшений и их амортизационной стоимости эксперты руководствовались статьями 614 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", анализируя проектную документацию, сметы и акты выполненных работ по переустройству нежилого помещения.

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, дом 11, корпус 2, помещение VI (комн. № 1–11, 13–20) — подвал, общей площадью 183 кв. м. по состоянию на 03 марта 2014 года с учетом натурального осмотра?

2. Какие из выполненных работ, в соответствии с проектом ОАО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ» относятся к неотделимым улучшениям спорного нежилого помещения по адресу: г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, дом 11, корпус 2, помещение VI (комн. № 1–11, 13–20) — подвал, общей площадью 183 кв. м.?

3. Какова амортизационная стоимость данных неотделимых улучшений в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Москва, 1-й Волоколамский проезд, дом 11, корпус 2, помещение VI (комн. № 1–11, 13–20) — подвал, общей площадью 183 кв. м. по состоянию на 03 марта 2014 года?