Экспертиза №78821

Объектом исследования являлась 12% доля участника в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью, специализирующегося на аренде и управлении нежилым недвижимым имуществом. Оценка подразумевала определение действительной стоимости этой доли, что требовало комплексного анализа активов и обязательств Общества. Особое внимание уделялось нежилым помещениям, находящимся в залоге согласно условиям договора купли-продажи.

Перечень и основные характеристики исследованных объектов:

• 12% доля участника в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Энергоэкоресурсы».
• Основные средства Общества, включающие недвижимое и движимое имущество:
  • Нежилые помещения по адресу: город Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4. Общая площадь: 197,5 кв.м. Год постройки: 1971. Материал стен: блочные. Состояние: требуется капитальный ремонт. Назначение: помещения свободного назначения. Данные помещения находились в залоге.
  • Нежилые помещения по адресу: город Москва, 1-й Сетуньский пр-д, д. 5. Общая площадь: 201 кв.м. Год постройки: 1917. Материал стен: кирпичные. Состояние: удовлетворительное, ремонт не требуется. Назначение: нежилое (административное, помещения свободного назначения), используется как медицинский центр.
  • Нежилые помещения по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Лермонтовская, 22/5-9. Общая площадь: 709,6 кв.м. Год постройки: недавняя. Материал стен: кирпичные. Состояние: исправное, ремонт не требуется. Назначение: нежилое (административное, помещения свободного назначения). Расположение: 1, 2, 3 этажи (617,5 кв.м) и подвал (92,1 кв.м).
  • Движимое имущество: LED телевизор.
• Финансовая отчетность Общества по состоянию на 30.09.2017 г., включая бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.

Целью проведения данной оценочной экспертизы являлось максимально точное и объективное установление действительной стоимости доли участника Общества с ограниченной ответственностью, составляющей 12% от уставного капитала, по состоянию на ключевую дату — 23 октября 2017 года. Перед экспертами стояла задача не только рассчитать текущую стоимость этой доли, но и учесть существенное обременение — факт нахождения нежилых помещений, принадлежащих обществу, в залоге у городского Департамента имущества. Эта особенность требовала скрупулезного анализа влияния залога на общую капитализацию компании и, как следствие, на стоимость доли участника. Процесс был сопряжен с необходимостью глубокого исследования финансово-хозяйственной деятельности Общества, а также анализа рыночной стоимости всех его активов и обязательств. В частности, проводилась детализированная корректировка бухгалтерского баланса для отражения рыночных реалий, что требовало применения специализированных методик и обширных знаний в области оценочной деятельности, корпоративных финансов и экономического анализа. Экспертам было необходимо не только собрать, но и критически оценить массив исходных данных, чтобы сформировать обоснованное заключение, способное выдержать проверку в судебном порядке.

Для выполнения поставленной задачи экспертная группа задействовала комплексный подход, основанный на действующем законодательстве Российской Федерации и федеральных стандартах оценки. В основе исследования лежал затратный подход, в частности, метод стоимости чистых активов, который был выбран как наиболее адекватный для оценки компании, обладающей значительным объемом материальных активов. Детальная оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося ключевым активом Общества, проводилась в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж. Это подразумевало обширный мониторинг и анализ предложений по продаже сопоставимых объектов на рынках недвижимости Москвы и Ростова-на-Дону. Отказ от использования доходного и других аспектов сравнительного подхода для оценки бизнеса в целом был обусловлен отсутствием полноценных и достоверных прогнозных данных о будущей деятельности Общества, а также спецификой текущего состояния рынков, не позволяющей осуществить корректное сопоставление. Работа велась строго в соответствии с положениями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, ФСО №8), а также иных релевантных нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность. В процессе анализа рынка и корректировки стоимостей аналогов учитывались разнообразные ценообразующие факторы, такие как местоположение объекта, его общая площадь, этаж расположения, наличие отдельных входов, высота потолков, а также текущее техническое состояние помещений, что обеспечивало максимально точное определение рыночной стоимости. Также проверялись данные на предмет соответствия рыночным условиям сделок, что помогало исключить аномалии и нерыночные факторы.

1. Какова действительная стоимость доли участника Общества в размере 12% по состоянию на 23 октября 2017 года с учетом того, что принадлежащие обществу нежилые помещения по адресу: город Москва, 3-й Сетуньский пр-д, д. 4 на момент выхода участника находились в залоге?