Экспертиза №99182

Объектом исследования являлась 23% доля в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью (ООО) «ТП Крокус», а также нежилое помещение, принадлежащее данному обществу.

Особенности, повлиявшие на экспертизу, заключались в необходимости определения действительной стоимости указанной доли с учетом рыночной стоимости одного из ключевых основных средств общества — нежилого помещения. Это потребовало проведения как финансово-экономического анализа деятельности ООО, так и оценочных мероприятий в отношении недвижимости. Общество специализируется на аренде и управлении нежилым недвижимым имуществом, что сделало доход от аренды значимым фактором для оценки. Значительный процент активов общества был сформирован данным нежилым помещением и денежными средствами.

Основные характеристики нежилого помещения:

• Местоположение: г. Москва, Юго-западный административный округ, район Теплый Стан, вблизи станции метро.
• Адрес: г. Москва, ул. Профсоюзная.
• Общая площадь: 1 508,6 кв.м.
• Этаж: 1-й этаж многоэтажного здания.
• Назначение: Нежилое строение.
• Год завершения строительства: 1991.
• Физический износ: 17% (согласно справке БТИ).
• Материал стен: Панельный.
• Фундамент: Ленточный.
• Перегородки: Алюминиевые в торговом зале, кирпичные в подсобных помещениях.
• Перекрытия: Железобетонные.
• Кровля: Металлическая.
• Полы: Напольная плитка в торговом зале; смешанные (линолеум, камень) в подсобных помещениях.
• Окна: Стеклопакеты (витражные) в торговом зале; деревянные с металлическими решетками со стороны двора (не во всех помещениях).
• Двери: Стеклянные входные группы; железные в подсобное помещение; деревянные в кабинеты (два входа).
• Планировка: Включает торговый зал (695 кв.м), кладовые/складские помещения (299,8 кв.м), подсобные помещения (коридоры, разгрузочная, столовая, туалеты, душевые, кабинеты, электрощитовая, тамбур и прочее – 513,8 кв.м).
• Коммуникации: Централизованные системы электроснабжения (220 В, скрытая проводка), холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления (радиаторы).
• Системы безопасности: Автоматическая система пожаротушения, сигнализация.
• Удобства: Интернет, проточная вытяжка, запасные выходы, кондиционер в торговом зале, пандус.
• Санузлы: Четыре туалета и две ванные комнаты с поддоном, отделанные кафелем.
• Потолок: Панели, высота 2,66 м (1-й этаж), 4,20 м (торговый зал).
• Фасад: Керамическая плитка.

Основной целью проведения данной экспертизы было определение действительной стоимости 23% доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью по состоянию на конкретную дату с учетом рыночной стоимости его основных средств. Для этого требовалось провести всесторонний анализ финансового состояния общества, основываясь на данных его бухгалтерской отчетности. Изначально экспертиза была назначена как финансово-экономическая, однако в процессе работы по ходатайству экспертов, учитывая специфику активов общества, а именно наличие значимого нежилого помещения, её вид был изменен на комплексную оценочную, финансово-экономическую. Это позволило применить специализированные методы оценки недвижимости для корректного отражения рыночной стоимости основного средства в общей оценке активов. Сложность заключалась в интеграции различных подходов – финансово-экономического анализа и рыночной оценки недвижимости – в единое заключение, обеспечивая при этом их логическую взаимосвязь и непротиворечивость. Экспертам предстояло не только рассчитать балансовую стоимость активов, но и скорректировать её с учетом актуальной рыночной конъюнктуры.

Для достижения поставленной цели эксперты применяли метод чистых активов, а также сравнительный подход к оценке рыночной стоимости нежилого помещения. Использование сравнительного подхода было обосновано наличием достаточных открытых данных о предложениях по продаже аналогичных объектов недвижимости на рынке Москвы. В ходе работы привлекались различные нормативно-правовые акты и стандарты, включая Федеральные законы «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также Федеральные стандарты оценки (ФСО) №1, №2, №3, №7 и №8. Особое внимание было уделено Приказу Минфина России №84н, регулирующему порядок определения стоимости чистых активов. Примененные методы позволили провести корректировку бухгалтерского баланса общества на дату оценки, учитывая рыночную стоимость нежилого помещения, что стало ключевым этапом для определения действительной стоимости доли. Работа осуществлялась с соблюдением принципов достаточности, достоверности информации и однозначности толкования результатов, изложенных в ФСО №3. Эксперты также опирались на допущения о достоверности предоставленных копий документов и отсутствии скрытых факторов, влияющих на оценку.

1. Какова действительная стоимость 23% доли в уставном капитале Общества по состоянию на 31 декабря 2019 года с учетом рыночной стоимости основных средств, принадлежащих обществу?