Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства – один из самых сложных и трудоемких видов строительных экспертиз. Обычно такие исследования проводятся для того, чтобы выяснить актуальную рыночную цену строительного объекта, возведение которого по разным причинам не было завершено некоторое время назад или подлежит консервации в текущий момент. Интерес к подобным исследованиям постоянно растет. Оценка стоимости дает возможность реализовать данный объект каким-либо путем с целью частичного возврата инвестиций. В области строительства рынок незавершенных объектов в России развит недостаточно хорошо. Поэтому продажа, консервация, деконсервация или получение инвестиций на окончание строительства требуют предварительного анализа цены. Рыночные условия постоянно меняются. Цены на недвижимость, стройматериалы, строительные работы все время колеблются, причем как в сторону увеличения, так и в обратную сторону. Эффективно оценить стоимость имеющегося недостроенного объекта может экспертиза стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства.
Незавершенные строительные объекты – одна из наиболее интересных инвестиционных областей. Дело в том, что недостроенный объект может продаваться по действительно низкой цене. И при вложении незначительных по сравнению с возведением здания с нуля средств можно получить полноценное здание, строение или сооружение. К оценке стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства прибегают при рассмотрении различных предложений по покупке недостроенных зданий и сооружений. Особенно интересны неоконченные стройки в области готового жилья, офисных зданий и, естественно, торговых центров. Если организация планирует вкладывать средства в завершение подобных объектов, то ей необходимо оценить их реальную стоимость.
Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства также может быть проведена при постановке незавершенного объекта на баланс организации в связи с необходимостью принять решение о дальнейшей эксплуатации незавершенного объекта. Соображения по эффективному использованию земельного участка также являются показанием для проведения оценочной экспертизы. Часто бывает так, что ценность задействованного земельного участка превышает текущую ценность начатого строительства. Чтобы решить, стоит ли достраивать здание или целесообразнее снести его и использовать землю иначе, проводят оценку стоимости недостроенного объекта. На принятие этого решения также влияет объем выполненных работ. Понятно, что ликвидировать фундамент проще, чем несколько построенных этажей. В то же время мероприятия по сносу имеющихся строений могут оказаться более затратными, чем завершение строительства. Бывает и так, что в районе, в котором строится здание, произошли существенные изменения, которые значительно понижают предполагаемую прибыль от эксплуатации здания. В таких случаях имеет смысл законсервировать строительство или совсем прекратить его и по-другому распорядиться имеющимся земельным наделом. Для взвешивания всех «за» и «против» необходимо провести экспертизу по оценке стоимости объекта.
Оценку стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов используют также при возобновлении строительства. Дело в том, что объект мог быть законсервирован при недостатке определенного объема бюджета. Но, по прошествии времени, рыночные цены могли измениться, законсервированный объект мог подвергнуться тому или иному износу или намеренному разрушению со стороны третьих лиц. Мог измениться размер арендной платы на землю. В любом случае, стоимость объекта и размер необходимых вложений предстоит установить заново. Возобновление строительства может включать в себя реконструкцию готовых фрагментов, ремонт и устранение разрушений и даже изменение проекта строительства. Все это также влияет на стоимость оцениваемого объекта. Еще один повод для обращения к экспертам – банкротство строительной фирмы или организации, инвестировавшей деньги в строительство. Здания, идущие в зачет долгов, должны быть оценены экспертами для того, чтобы учитывалась их реальная рыночная стоимость. Это поможет во многом облегчить долговое бремя организации-банкрота. Соответственно результат экспертизы стоимости может быть предъявлен в суде в ходе делопроизводства по банкротству фирмы.
Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства может быть проведена независимой экспертной организацией. Необходимо отметить, что этот вид экспертизы требует наличия соответствующей квалификации в области строительства, управления и экономики, определенного экспертного опыта и специфических знаний. Поскольку результаты таких экспертиз имеют решающее значение для получения прибыли или при реконструкции долговой структуры, они должны быть подготовлены самым тщательным образом.
Порядок проведения оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства
Экспертиза стоимости незавершенных объектов имеет определенную процедуру проведения, включающую в себя исследование всех аспектов спорного объекта. Как правило, она включает в себя следующие этапы:
- Изучение сопутствующей документации.
- Анализ экономических характеристик объекта.
- Исследование самого объекта, включая проведение специфической фотосъемки (видеосъемки).
- Проведение лабораторных исследований.
- Составление экспертного заключения.
Сначала эксперт анализирует всю предоставленную документацию по исследуемому объекту: проектные документы, сметы, отчеты по проделанной работе и завершенным этапам строительства. По проведенному анализу бумаг эксперт составляет предварительную оценку объекта.
На втором этапе проводится исследование экономических показателей оцениваемого объекта:
- Оценка выполненного строительства.
- Оценка возможного ущерба, нанесенного во время консервации объекта.
- Оценка рыночной стоимости земельного участка (или размера арендной платы за него).
- Определение экономической привлекательности объекта (выгодность расположения, уровень проходимости в единицу времени, экономический потенциал района, близость метро или остановок общественного транспорта, наличие парковок, благоустроенность окружающей территории, количество вариантов перепрофилирования здания и пр.).
- Наличие уже выкупленных электрических или тепловых мощностей.
- Оценка объема необходимых инвестиций для завершения строительства.
- Предполагаемая стоимость завершенного объекта (этот показатель имеет прогностический характер и служит для формирования представлений об инвестиционной привлекательности исследуемого знания или сооружения).
На следующем этапе проводится непосредственное исследование недостроенного объекта с помощью визуального осмотра и с использованием специального оборудования. Также проводится обязательная фотосъемка объекта в целом, а также отдельных его частей, имеющих непосредственное влияние на стоимость. Фотографируются детали, выгодно отличающие незавершенный объект – особенности архитектуры, завершенные фрагменты, встроенные инженерные системы и так далее. Кроме того, съемке подлежат дефекты, допущенные при строительстве, а также факты разрушения, произошедшего после начала консервации объекта. При необходимости проводится видеосъемка объекта. Фотографии и видеоматериалы впоследствии прилагаются к экспертному заключению. На этом этапе также оценивается качество проведенных работ, прочность железобетонных оснований и иных конструкций, проектная целесообразность архитектуры и качество отделки (если таковая имеется).
Иногда в дополнение к проведенному исследованию самого объекта необходимо назначить ряд лабораторных исследований. Анализу подлежат следующие показатели:
- Экологичность использованных строительных (отделочных) материалов.
- Прочность бетона и других материалов, использованных при возведении.
- Пробы заборов воздуха для оценки экологической обстановки района.
- Технические характеристики блоков строения.
- Показатели износа строительных материалов.
- Другие физические и химические характеристики строительных материалов.
Заключительным мероприятием оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства является составление экспертного заключения, которое включает в себя копии всех представленных документов, выводы эксперта (или комиссии экспертов), фотоматериалы, рекомендации эксперта по повышению экономической ценности объекта.
Какие материалы необходимо предоставить для проведения оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства
Для того, чтобы анализ стоимости незавершенных строительных объектов был максимально точным и объективным, необходимо предоставить как можно более полный комплект имеющихся документов. Это позволит учесть все нюансы и детали здания (сооружения), влияющие на конечную стоимость. Список документов может уточняться в зависимости от конкретного дела. В большинстве случаев для экспертизы предоставляются следующие бумаги:
- Проектная и сметная документация объекта.
- Планы работ.
- Чертежи.
- Отчеты о проведенных работах и израсходованных средствах.
- Фотографии разных этапов строительства объекта
- Налоговые документы, связанные с объектом и процессом строительства.
- Инвентаризационные ведомости.
- Акт о приостановлении строительства.
- Сметы стоимости работ и затрат на консервацию объекта.
- Любая другая документация, свидетельствующая о тех или иных характеристиках объекта.
Само собой разумеется, что для экспертизы необходимо предоставить и сам незавершенный объект. Однако в некоторых ситуациях, когда невозможно личное присутствие эксперта на объекте, оценка стоимости может быть проведена по предоставленным документам. В таких случаях следует собрать все возможные документы, касающиеся исследуемого здания или сооружения. Также предоставляются максимально подробные фотоснимки объекта. Можно также предоставить видеозапись объекта. Надо понимать, что оценка стоимости по документам может не учесть некоторые изъяны недостроенного объекта, которые могут быть не слишком заметны. Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности или целесообразности возобновления строительства необходимо проводить наиболее полное исследование, включающее визуальный осмотр и проведение лабораторных анализов.
Правовое обеспечение оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства
Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. №49 "Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств" описывает процедуру учета имущества и наложения финансовых обязательств. Пункты 3.32, 3.33 и 3.34 данного Приказа регламентируют процедуру инвентаризации строительных объектов при переводе их на консервацию.
Законодательство РФ позволяет проведение экспертизы в независимых (негосударственных) лабораториях и экспертных организациях. Аккредитация независимых экспертных организаций описывается в статье 50 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Вопросы, на которые отвечает специалист в области оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства
- Какова актуальная рыночная стоимость незавершенного объекта строительства?
- Насколько привлекателен с экономической точки зрения район, в котором находится законсервированный объект?
- Какой объем инвестиций может понадобиться для завершения строительства?
- Какова прогнозируемая цена объекта, если он будет завершен?
- Какие разрушения и дефекты были обнаружены в исследуемом объекте?
- Как это отразится на его стоимости?
- Каковы экономические характеристики объекта?
- Возможно ли повышение инвестиционной привлекательности объекта в случае изменения профиля (назначения) здания или строения?
- На каком этапе строительства был законсервирован исследуемый объект?
- Какова целесообразность возобновления строительства?
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 "О судебной экспертизе по уголовным делам" экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях", осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения не имеют права проводить экспертизу по уголовному делу, ровно как и некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО "Судебный эксперт" является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел "Документы организации"), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
