Экспертиза №68389

В рамках экспертизы исследовались объекты недвижимости, расположенные в микрорайоне Салтыковка г. Балашихи. Данный район характеризуется преимущественно малоэтажной жилой застройкой, со средним уровнем престижности и хорошим состоянием окружающей среды, включая наличие многолетних насаждений. Инфраструктура включает асфальтовые подъездные пути, транспортную доступность средней интенсивности с использованием автобусов и маршрутных такси. Объекты расположены на расстоянии около 11 км от МКАД и 6 км от ближайшей станции метро.

Основными объектами исследования являлись:

1. Земельный участок:
   • Общая площадь: 359 кв.м.
   • Кадастровый номер: 50:15:0030704:205
   • Категория земель: Земли населенных пунктов
   • Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства
   • Инженерные коммуникации: Электричество, газ, центральное водоснабжение, канализация (выгреб).
2. Земельный участок:
   • Общая площадь: 533 кв.м.
   • Кадастровый номер: 50:15:0030704:206
   • Категория земель: Земли населенных пунктов
   • Разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства
   • Инженерные коммуникации: Электричество, газ, центральное водоснабжение, канализация (выгреб).
3. Жилой дом (2-этажный):
   • Общая площадь: 47.2 кв.м.
   • Кадастровый номер: 50:15:0030705:105
   • Назначение: Жилое
   • Конструктивные элементы: Фундамент ленточный, наружные стены бревенчатые, перегородки деревянные, крыша деревянная, кровля шифер.
   • Состояние: Удовлетворительное, требует ремонта; внутренняя отделка описана как "Аварийное".
   • Коммуникации: Центральные электроснабжение и водоснабжение, отопление ОАГВ.
4. Жилое помещение:
   • Общая площадь: 34.2 кв.м.
   • Кадастровый номер: 50:15:0030707:115
   • Назначение: Жилое
   • Состояние: Удовлетворительное, требовало ремонта; внутренняя отделка описана как "Аварийное".

Все объекты расположены по адресам в г. Балашихе, микрорайоне Салтыковка, что является существенным фактором для анализа рынка недвижимости. Состояние жилых строений, а именно потребность в ремонте и специфика внутренней отделки, требовали детального учета при проведении оценочных расчетов.

Целью проведения данной судебной оценочной экспертизы, назначенной Московским областным судом, являлось определение рыночной стоимости указанных земельных участков и жилых помещений. Перед экспертом стояла задача не только оценить текущую стоимость объектов в целом, но также определить стоимость одного квадратного метра земли на участках и оценить долю жилого помещения. Работа требовала глубокого анализа текущего состояния рынка недвижимости и применения специализированных методик оценки для формирования объективного заключения, отвечающего требованиям процессуального законодательства.

В процессе работы эксперты столкнулись со стандартными сложностями, присущими оценочной деятельности, включая обеспечение достоверности исходных данных и корректность выбора объектов-аналогов на динамично меняющемся рынке Подмосковья. Для преодоления этих вызовов были применены классические процедуры оценки, включающие изучение материалов дела, исследование предоставленной информации об объектах, проведение визуального осмотра объектов экспертизы, а также тщательный анализ рыночных данных. Основным методом оценки, примененным для определения рыночной стоимости недвижимости, являлся сравнительный подход, тогда как доходный и затратный подходы были проанализированы и обоснованно отклонены ввиду отсутствия полных и достоверных данных, а также специфики самих объектов (например, земельные участки как неизнашиваемый актив). Применялись также различные корректировки, учитывающие объём имущественных прав, условия финансирования, продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики объектов, наличие улучшений и площадь. Экспертиза основывалась на положениях Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО №7).

1. Определить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 359 кв.м., с кадастровым номером: 50:15:0030704:205, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Салтыковка, ул. Московская, д.22 Б и земельного участка общей площадью 533+/-8 кв.м, с кадастровым номером: 50:15:0030704:206, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Салтыковка, ул. Московская, д.22?
2. Определить стоимость одного квадратного метра земли в вышеуказанных участках?
3. Определить стоимость земельного участка площадью 151,5 кв.м. или 1/2 доли от земельного участка площадью 303 кв.м.?
4. Определить рыночную стоимость 2-х этажного жилого дома, общей площадью 47,2 кв.м. с кадастровым номером: 50:15:0030705:105, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, микрорайон Салтыковка, ул. Московская, д.22 Б и жилого помещения, общей площадью 34,2 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0030707:115, расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, г. Балашиха, мкр-н Салтыковка, ул. Московская д.22?
5. Определить рыночную стоимость 1\2 доли жилого помещения, общей площадью 34,2 кв.м., с кадастровым номером 50:15:0030707:115, расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, г. Балашиха, мкр-н Салтыковка, ул. Московская д.22?